Vente en viager

Actualité
du 6 Octobre 2022
Henri
LEYRAT
Responsable Scientifique AUREP

Dans un acte de vente immobilière moyennant le paiement d'une rente viagère, la clause résolutoire de plein droit doit être stipulée de manière expresse et non équivoque (Cass. 3ème civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.437) :

Suivant acte du 29 mai 2009, une femme a vendu une maison d'habitation à un acquéreur, moyennant la constitution d'une rente viagère, payable mensuellement. La convention comportait la clause suivante : « A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l'offre postérieure des arrérages. ». Le 22 septembre 2015, arguant du non-paiement de la rente à partir du 1er août 2012, la venderesse a délivré un commandement de payer visant cette clause, puis assigné l’acquéreur pour obtenir la résolution de la vente, le paiement de l'arriéré des rentes, ainsi que des dommages-intérêts.

 

actu 221006

 

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La Cour d’appel donna raison à la venderesse.

 

Sur pourvoi de l’acquéreur, la Cour de cassation casse l’arrêt en ces termes :

 

« Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

 

6. La clause résolutoire de plein droit, qui permet aux parties de soustraire la résolution d'une convention à l'appréciation des juges, doit être exprimée de manière non équivoque, faute de quoi les juges recouvrent leur pouvoir d'appréciation.

 

7. Pour constater l'acquisition d'une clause résolutoire, l'arrêt retient que les termes du contrat de rente viagère ne laissent aucune possibilité d'appréciation au juge, même pour des raisons d'équité.

 

8. En statuant ainsi, alors que la clause avait pour seul objet de permettre au crédirentier de demander en justice le prononcé de la résolution et non de faire constater par le juge, sans pouvoir d'appréciation, cette résolution par sa mise en œuvre, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé ».

 

Avis de l’AUREP : cette solution permet de rappeler que le seul non-paiement de la rente n’emporte pas résolution du contrat par application de l’article 1978 du Code civil. Pour autant, ce texte n’étant pas d’ordre public, il est fréquent qu’une clause résolutoire de plein droit soit stipulée clairement dans l’acte.

Droit civil
Henri
LEYRAT
Responsable Scientifique AUREP