Plus-values immobilières

Actualité
du 13 Avril 2022
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilières applicable aux « dépendances immédiates et nécessaires » de l'immeuble exonéré ne s'applique pas à un terrain à bâtir (CE, 10ème et 9ème ch., 8 avr. 2022, n° 447694) :

Une SCI, dont le gérant détient, directement ou indirectement, l'intégralité du capital, a cédé, le 15 avril 2011, un ensemble immobilier se composant d'une maison à usage d'habitation sur un terrain de 1 167 m² et un terrain constructible de 10 523 m², à une autre SCI, dont cette même personne est aussi le gérant et associé. Dans le cadre d'un contrôle, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération d'imposition de la plus-value immobilière réalisée au titre de la cession du terrain constructible, que le contribuable assimilait à une dépendance immédiate et nécessaire à sa résidence principale cédée.

 

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La Cour administrative d’appel fit droit à l’administration, de sorte que le contribuable se pourvut en cassation.

 

Le Conseil d’Etat rejette le pourvoi :

 

« 5. La fiche n° 2 de l'instruction administrative BOI 8M-1-04 du 14 janvier 2004 indiquait, s'agissant de la notion de " dépendances immédiates et nécessaires "mentionnée à l'article 150 U du code général des impôts indique : "30. Terrain à bâtir. Lorsque l'immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c'est-à-dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l'édification d'une construction entrant dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s'entendent uniquement : - des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ; - des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d'accès à l'habitation et à ses annexes. 31. Terrain entourant l'immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l'exonération porte sur l'ensemble du terrain (y compris l'assise de construction) entourant l'immeuble". En jugeant que le terrain en litige n'entrait pas dans le champ des terrains entourant un immeuble, visés par le point 31 de cette instruction, au motif qu'il s'agissait d'un terrain constructible au regard des règles d'urbanisme alors que cette doctrine ne faisait référence qu'à la notion de terrain "acquis en vue de l'édification d'une construction", la cour a commis une erreur de droit.

 

6. Toutefois, il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour établir que la vente litigieuse ne portait pas sur un "terrain à bâtir" au sens de la doctrine administrative et qu'elle devait par suite être exonérée de l'imposition sur les plus-values de cession immobilière, M. K... [le contribuable] se bornait à soutenir que l'acte de vente stipulait que la cession du terrain avait été exonérée de taxe sur la valeur ajoutée immobilière. Or, dès lors que l'instruction administrative définissait les terrains à bâtir comme les terrains acquis en vue d'y édifier des constructions susceptibles d'entrer dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière, et non comme les terrains qui entraient eux-mêmes dans le champ de cette taxe, la circonstance que la vente du terrain litigieux n'aurait pas elle-même été assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée était sans incidence sur la qualification de "terrain à bâtir" au sens du point 30 de cette instruction. Par suite, M. K... n'établissait pas en tout état de cause entrer dans les prévisions du point 31 de la même instruction. Ce motif, dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif erroné retenu par l'arrêt attaqué, dont il justifie le dispositif ».

 

Avis de l’AUREP : cette solution logique vient compléter utilement la doctrine administrative applicable en la matière (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, 19 déc. 2018, § 340).

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