Droit de préférence du locataire commercial

Actualité
du 19 Octobre 2021
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

En matière de bail commercial, l’offre de vente émise par le bailleur au preneur, titulaire du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, est régulière même si un mandat de vente a été conclu antérieurement et qu’une promesse unilatérale de vente est signée par la suite (Cass. 3ème civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799) :

 

Dans cette affaire, un homme donna en 2006 à bail commercial des locaux à une société. Lors de son décès en 2016, les locaux furent légués à une association laquelle trouva un acquéreur en 2018.

 

Le 24 octobre 2018, l’association bailleresse fit signifier à la société locataire une offre de vente de l'immeuble loué au prix de 5 050 000 euros, outre une commission d'agence immobilière, aux frais de l'acquéreur, de 300 000 euros.

 

Rappelons en effet que l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce prévoit que :

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ».

 

Le 29 octobre 2018, la société contesta la régularité de l’offre.

 

Le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente fut signée avec un acquéreur, de sorte que le vendeur assigna le lendemain la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.

 

La cour d’appel donna raison au vendeur et constata la purge du droit de préférence.

 

La société locataire se pourvut en cassation.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

 

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D’une part, « La cour d'appel a exactement retenu que, la notification de l'offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, l'association [le vendeur] avait pu confier à la société Immopolis un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien et que le fait qu'elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n'invalidait pas l'offre de vente ».

 

D’autre part, la cour d’appel « a constaté que, sur l'offre de vente notifiée à la société Hôtel de Latour Maubourg, qui mentionnait le montant des honoraires de l'agence, le prix de vente en principal était clairement identifié, de sorte qu’elle « retenu exactement que, le preneur pouvant accepter le prix proposé, hors frais d'agences, l'offre de vente n'était pas nulle ».

 

Avis de l’AUREP : cette solution clarifie la position de la Cour de cassation en la matière.

Droit civil
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP