L’administration fiscale doit avoir recours à la méthode par comparaison de biens similaires lorsqu’il est question de rectifier la valeur d’un immeuble sous-évalué par le contribuable pour la perception d’une imposition. Cela implique notamment la prise en compte de la superficie de son terrain (Cass. com., 25 janv. 2023, n° 20-16.125) :
Un homme a acquis, le 8 mars 2007, auprès de la société civile immobilière, dont il était le gérant, un ensemble immobilier situé à Mandelieu-La Napoule, comprenant notamment une villa. Estimant insuffisante la valeur d'acquisition déclarée de cette villa au titre des droits d'enregistrement et sa valeur déclarée par l’acquéreur au titre de l’ISF, l'administration fiscale a notifié à ce dernier deux propositions de rectification portant respectivement rappel de droits d'enregistrement et rappels d'ISF pour les années 2008 et 2009. Après avis de la commission départementale de conciliation réduisant la valeur vénale initialement retenue par l'administration fiscale, auquel cette dernière s'est conformée, le propriétaire a assigné l'administration fiscale aux fins d'obtenir la décharge des droits réclamés.
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La Cour d’appel a rejeté la demande du contribuable.
Sur pourvoi de ce dernier, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 17 du LPF :
« 11. Il résulte de ce texte que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, cette valeur vénale réelle devant, en principe, être établie par la comparaison, à l'époque du fait générateur de l'imposition, de biens intrinsèquement similaires.
12. Pour déterminer la valeur vénale réelle du bien immobilier litigieux, l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que celui-ci est une villa de 392 m² construite sur un terrain de 2 925 m², comprenant 15 pièces principales, 6 salles de bains, un garage et une piscine de 90 m², classée en catégorie cadastrale 2,5, dans un quartier considéré par l'expert comme constituant un environnement de standing moyen, alors que la villa présente les caractères d'une villa de luxe.
13. Il relève ensuite que la commission départementale de conciliation a proposé de retenir une valeur de 5 026 euros le m² en se fondant sur cinq des huit termes de comparaison proposés par l'administration, qu'elle a pris acte de ce que l'administration avait veillé à retenir des villas possédant une surface habitable importante (entre 200 et 423 m²), comprenant de nombreuses pièces principales et une piscine, que ces biens sont d'un standing proche de celui de la villa litigieuse, nonobstant l'absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs, et qu'ils sont de catégorie cadastrale identique ou inférieure au bien litigieux.
14. Il en déduit que les termes de comparaison cités présentent une cohérence avec le bien en cause et qu'il y a lieu de retenir la valeur proposée par la commission départementale de conciliation.
15. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d'un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Avis de l’AUREP : en présence d’un immeuble sous-évalué pour la perception d’un impôt, l’administration est en droit de rectifier la valeur en utilisant la méthode par comparaison de biens similaires. Cet arrêt permet de mettre en exergue l’importance de la superficie du terrain d’assiette pour l’application de cette méthode.