Responsabilité des notaires

Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours (Cass. 1^ère civ., 1^er févr. 2023, n° 21-16.380) :

Par acte authentique reçu le 10 octobre 2007 par un notaire, des acquéreurs mariés ont acquis des lots au sein d'une résidence en l'état futur d'achèvement, avec un objectif de défiscalisation. La livraison n'est pas intervenue, de sorte qu’ils ont assigné la SCP de notaires en responsabilité et indemnisation pour manquement du notaire à son devoir de conseil.

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La Cour d’appel rejeta leur demande, se sorte qu’ils se pourvurent en cassation.

La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’ancien article 1382 du Code civil, alors applicable, devenu l’article 1240 du même code :

« 6. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours.

7. Pour rejeter la demande des acquéreurs, l'arrêt retient que l'absence de classement en résidence de tourisme, l'impossibilité de mise en location et le redressement fiscal subséquent sont liés, non pas à un marché défaillant dès l'origine, mais au défaut de livraison consécutif à des problèmes de construction, spécialement aux défaillances du mur de soutènement de la route contournant les immeubles, que le notaire ne pouvait suspecter au jour de la vente.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant d'attirer l'attention des acquéreurs sur le risque de perte des avantages fiscaux en cas de refus de classement de l'immeuble en résidence de tourisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

Avis de l’AUREP : le notaire se doit d’être vigilant en présence d’une opération immobilière de défiscalisation en informant les acquéreurs sur la portée et les conséquences fiscales de leurs engagements (v. déjà, Cass. 1^ère civ., 31 janv. 2018, n° 16-19.445).