Le dol ayant pour effet d’induire en erreur l’acquéreur d’un immeuble sur la rentabilité de l’investissement, dans le cadre d’une opération de défiscalisation, est de nature à justifier la nullité de la vente (Cass. 3ème civ., 26 oct. 2022, n° 21-19.900) :
Par l'intermédiaire d’un mandataire, un investisseur a acquis d’un promoteur, par acte authentique de VEFA du 8 septembre 2005, un appartement dans une résidence à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation. L’investisseur a financé son acquisition à l'aide d'un prêt immobilier souscrit auprès d’une banque, le prêt étant assuré auprès de cette dernière. L’investisseur a donné le bien à bail commercial à un exploitant pour une durée de neuf ans à compter de la livraison intervenue le 23 juin 2006. Le 27 juin 2014, l'exploitant a informé l'acquéreur de son intention de résilier le bail aux conditions initiales en raison de la baisse de rentabilité de l'appartement. Un nouveau bail a été conclu à effet du 31 octobre 2015 pour un loyer réduit à 1 800 euros. En mai et juillet 2016, l'acquéreur, se plaignant d'une baisse de rentabilité et d'une surévaluation de la valeur de son bien, a assigné le vendeur, le mandataire, la banque en nullité pour dol de la vente et du prêt, subsidiairement en indemnisation des préjudices résultant du manquement du vendeur et de son mandataire à leur devoir de conseil.
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La Cour d’appel rejette la demande de l’investisseur, lequel se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel :
D’une part, au visa de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 16 février 2016 :
« 8. Selon ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé.
9. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'opération a accru l'actif du patrimoine de l'acquéreur, qui s'est enrichi de la propriété de l'appartement et du montant des loyers perçus durant neuf années et que le passif a été diminué, puisque le dispositif lui ouvrait droit à la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix de vente, de sorte que l'acquéreur, qui ne produit aucun justificatif permettant de déterminer le montant effectif des avantages fiscaux dont elle a bénéficié, ne démontre pas le dol allégué.
10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, lors de la conclusion du contrat, l'acquéreur n'avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien par des manœuvres dolosives consistant en la conclusion d'un fonds de concours avec l'exploitant et la cession à celui-ci des locaux destinés à l'accueil et à la réception de la résidence, dissimulés à l'acquéreur, ainsi qu'en l'absence d'analyse des prix du marché par un organisme indépendant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
D’autre part, au visa de l'article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 :
« 12. Selon ce texte, les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants et non commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.
13. Il est jugé, sous l'empire de ces textes, que le délai de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).
14. Pour fixer le point de départ de l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l'acte authentique de la vente en l'état futur d'achèvement, soit le 8 septembre 2005, l'arrêt retient que, s'agissant d'un manquement à l'obligation d'information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'établissement de l'acte critiqué.
15. En statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
Avis de l’AUREP : au-delà de la question propre à la prescription, cette décision permet de rappeler que le dol peut émaner du cocontractant (ici le vendeur), mais également d’un tiers de connivence (ici la mandataire) ainsi que le précise l’actuel article 1138, alinéa 2 du Code civil. Surtout, l’arrêt en question retient le dol ayant conduit à induire en erreur l’investisseur sur la rentabilité de son investissement.