Plus-values immobilières

Actualité
du 19 Avril 2021
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

Les travaux de construction réalisés par une société civile immobilière relevant de l’impôt sur le revenu ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière applicable à une cession de ses parts sociales (CAA Paris, 31 mars 2021, n° 20PA01456) :

 

Dans cette affaire, l’associé d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu céda à une SARL la totalité de ses parts sociales. L’administration fiscale, à la suite d’un contrôle sur pièces, constata que le cédant avait réalisé une plus-value immobilière taxable. Le cédant contesta cette imposition au motif que le SCI avait réalisé des travaux de construction, de sorte que la plus-value serait nécessairement réduite.

 

Les juges de première instance, comme la Cour administrative d’appel de Paris, ne firent pas droit à cette demande.

 

La Cour administrative d’appel rappelle qu’il est nécessaire de tenir compte dans la détermination du prix de revient des parts des jurisprudences Quemener (CE, 8ème et 9ème ch., 16 févr. 2000, n° 133296) et Baradé (CE, 8ème et 3ème ch., 9 mars 2005, n° 248825) :

 

« Dans le cas où un associé cède les parts qu’il détient dans une société ou un groupement relevant ou ayant relevé de l’un des régimes prévus aux articles 8, 8 ter, 239 quater B ou 239 quater C du code général des impôts, le résultat de cette opération doit être calculé, pour assurer la neutralité de l’application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique de ces sociétés, en retenant, comme prix d’acquisition de ces parts, leur valeur d’acquisition majorée, d’une part, de la quote-part des bénéfices de cette société ou de ce groupement revenant à l’associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et pendant la période d’application de ce régime et, d’autre part, des pertes afférentes à des entreprises exploitées par la société ou le groupement en France et ayant donné lieu de la part de l’associé à un versement en vue de les combler. Le prix d’acquisition des parts doit également être majoré de la quote-part des bénéfices de la société ou du groupement revenant à l’associé, qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition effective en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif. Ce prix d’acquisition doit être par ailleurs minoré, d’une part, des déficits que l’associé a déduits pendant cette même période, à l’exclusion de ceux qui trouvent leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu octroyer un avantage fiscal définitif, et, d’autre part, des bénéfices afférents à des entreprises exploitées en France par la société ou le groupement et ayant donné lieu à répartition au profit de l’associé ».

 

La Cour ajoute que, sur le fondement de l’article 150 VB du CGI, que « ces dispositions ne sont applicables qu’en cas de cession d’un immeuble », de sorte que le cédant « qui n’a pas cédé un immeuble mais les parts sociales qu’il détenait dans la SCI […] ne pouvait ainsi, sur le fondement de ces dispositions, majorer leur prix d’acquisition du montant correspondant à des dépenses de travaux ».

 

Actu 210419

Avis de l’AUREP : cette solution est logique au regard du fait que les travaux sont réalisés par la SCI et non par le contribuable qui ne peut les déduire. Elle résulte donc du caractère translucide des SCI relevant de l’IR.

Civil
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP