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Dans cette affaire, un terrain à bâtir a été vendu à deux époux en date du 31 janvier 2012. Selon le certificat d’urbanisme obtenu le 9 janvier 2012, le terrain était classé en zone constructible conformément au plan local d’urbanisme en vigueur à l’époque des faits. Jusqu’ici rien d’anormal, la suite en revanche, interpelle.
Photo de Eric Rothermel sur Unsplash
Consécutivement à leur divorce, l’ex-épouse recueillit le terrain et s’aperçut ultérieurement qu’il était devenu inconstructible en raison d’une modification du plan local d’urbanisme (PLU) par une délibération du conseil municipal du 27 janvier 2012. Ainsi, l’acquéreur assigna la venderesse en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrance conforme. Ici l’enjeu s’est articulé autour de la date à laquelle la délibération du conseil municipal a acquis date certaine et donc opposabilité. En l’occurrence, la modification du PLU a été publiée le 9 février 2012 soit quelques jours après la réitération de la vente par acte authentique.
Les juges de droit saisis de l’affaire ont suivi le raisonnement des juges d’appel tendant à l’analyse de la chronologie des faits. Ainsi, les juges ont pu estimer qu’il convenait de se situer à la date du transfert de propriété pour apprécier le respect de l’obligation de délivrance conforme par la venderesse :
« 7. Ayant relevé que l’objet de la vente était un terrain à bâtir, la cour d’appel a exactement retenu que, le transfert de propriété s’étant opéré lors de la signature de l’acte de vente, il convenait de se situer à la date du 31 janvier 2012 pour apprécier si la venderesse avait satisfait à son obligation de délivrance.
8. Ayant constaté que le PLU modifié, adopté par délibération du conseil municipal du 27 janvier 2012, avait été publié le 9 février 2012, elle a retenu à bon droit que cette date étant celle à laquelle il était entré en vigueur et devenu opposable, le bien vendu était un terrain à bâtir au jour de sa délivrance. »
Avis de l’AUREP
Cette décision apparait en adéquation avec la chronologie des faits. La date d’opposabilité du PLU modifié étant postérieure à la signature de l’acte authentique, le terrain revêtait au moment de la vente le caractère constructible, la délivrance est donc jugée comme conforme.
Cet arrêt n’est pas sans rappeler la logique récemment suivie par la Cour de cassation au sujet de la vente d’un terrain à bâtir pour lequel le permis de construire au nom de l’acquéreur serait rendu caduc en raison d’une décision postérieure à la vente (Cass. 3ème Civ., 16 mars 2023, n°21-19.460). Les juges ont pu estimer dans ce cas, qu’il convenait de se placer à la date du transfert de propriété pour apprécier le respect de l’obligation de délivrance conforme du vendeur.