Le dossier du mois de mai publié dans le Journal de bord du Médiateur de l’AMF se révèle particulièrement pédagogique à plusieurs égards (Journal de bord du Médiateur de l’AMF, Dossier du moi, 18 mai 2026).
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L’affaire examinée concerne une situation relativement fréquente dans l’univers des SCPI. Un détenteur de parts d’une SCPI à capital variable avait sollicité, le 18 mars 2025, auprès de la société de gestion le retrait de ses parts. Sa demande avait alors été inscrite sur le registre dédié, lequel recense, par ordre chronologique, les demandes de retrait formulées conformément à l’article 1114 du Code civil et en application de l’article 422-218 du règlement général de l’AMF.
Par la suite, l’exécution des demandes de retrait, totales ou partielles, dépend du jeu de l’offre et de la demande, c’est à dire de l’équilibre entre demandes de souscription et demandes de retrait.
Au demeurant, les bulletins trimestriels adressés par la société de gestion en mars et juin 2025 laissaient entendre que 49 300 parts précédaient celles du requérant dans le registre des ordres. Pourtant, en août 2025, ce dernier constate que 52 000 parts devaient désormais être servies avant les siennes. Il interroge alors la société de gestion afin d’obtenir des explications sur cette « rétrogradation ».
La société de gestion lui répond que certaines demandes, bien qu’enregistrées sur le registre des ordres, étaient en réalité incomplètes et nécessitaient la production de pièces ou informations complémentaires. En pratique, ces demandes n’étaient donc pas comptabilisées dans le registre tant qu’elles demeuraient incomplètes.
Une fois les éléments requis transmis, les demandes étaient réintégrées dans le registre, tout en conservant leur date d’antériorité initiale.
Revendiquant une certaine absence de transparence dans la procédure, le demandeur sollicita l’intervention du Médiateur de l’AMF.
Interrogé par le Médiateur, la société de gestion explique qu’elle peut être amenée à demander des pièces complémentaires prévues par la note d’information ou les statuts de la SCPI. En cas de dossier incomplet, la demande est enregistrée tout en étant qualifiée de « non exécutable », dans l’attente de la réception des pièces. En effet, soulignons que, pour se conformer à la réglementation en matière de connaissance client et de lutte anti-blanchiment notamment, la société doit recueillir un certain nombre de pièces justificatives auprès des titulaires de parts entendant se retirer.
Ne pouvant anticiper leur complétude, la société retient dans ses bulletins trimestriels le seul indicateur jugé fiable : les demandes complètes, effectivement en attente d’exécution.
Au second semestre 2025, la société de gestion a considéré qu’il était envisageable de mettre en place un délai de régularisation des demandes de retrait incomplètes, au-delà duquel le rang d’inscription dans le registre serait décalé. Cette évolution s’inscrit dans une réflexion plus large, nourrie notamment par des échanges entre l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) et l’AMF.
Elle a ainsi fait évoluer sa procédure en précisant, dans son bulletin trimestriel et la documentation de la SCPI, que toute demande incomplète devra être complétée dans un délai de 30 jours à compter de sa réception pour conserver son rang. À défaut, l’inscription est repositionnée à la date de réception des pièces et justificatifs requis.
En synthèse, pour assurer une bonne information des porteurs de parts, la société de gestion doit préciser, dans la documentation de la SCPI, les conditions minimales d’inscription d’une demande de retrait et la liste des pièces nécessaires pour la rendre exécutable.
Lorsqu’un dispositif de régularisation est prévu, elle doit également en fixer le délai de complétude ainsi que la conséquence en cas de non-respect.
D’après le Médiateur, au moins une autre société de gestion a déjà mis en place un tel dispositif, contribuant à une meilleure lisibilité du processus et à un renforcement de l’équité entre porteurs de parts.