Commençons par rappeler que la loi de finances pour 2025 a instauré un nouveau dispositif incitatif en faveur des primo-accédants à la propriété de leur résidence principale, par l’introduction de l’article 1594 F septies dans le Code général des impôts.
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Précisément, les conseils départementaux pourront, sur délibération, réduire ou exonérer des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation. Pour bénéficier de cette exonération ou réduction, l’acquéreur doit s’engager à affecter le bien exclusivement et de manière continue à sa résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans à compter de l’acquisition.
En outre, toujours dans le cadre de la loi de finances pour 2025, le législateur a ouvert, pour les départements, une possibilité de relèvement DMTO. Les conseils départementaux pourront, entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, porter le taux de ces droits de 4,5 % à 5 % maximum, conformément à l’article 1594 D du CGI. Nombreux sont les départements qui se sont positionnés pour cette hausse de 0,5 % dès le 1er avril (liste ici). Toutefois le même texte prévoit par exception, que cette hausse éventuelle ne pourra s’appliquer pour les primo-accédants de leur résidence principale.
Si l’intention du législateur est claire, la mise en œuvre du dispositif suscite des interrogations pour le notariat. A cet égard, dans une question écrite adressée au Gouvernement, un parlementaire alerte sur l’absence de dispositif fiable de vérification du statut de primo-accédant (question n° 6125, M. R. DAUBIE, JO du 22 avr. 2025, p. 2864). À ce jour, les notaires se basent uniquement sur une déclaration sur l’honneur de l’acquéreur, faute d’accès aux justificatifs fiscaux nécessaires. Cette situation pose d’une part un risque de fraude fondé sur des déclarations erronées non vérifiables, d’autre part une insécurité juridique quant à l’application de l’exonération.
Le parlementaire souligne une piste évoquée dans la presse qui serait d’aligner les justificatifs exigés sur ceux déjà requis pour bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), tels que les avis d’imposition, quittances de loyer ou attestations d’hébergement. Toutefois, le député, à l’instar d’un cabinet ministériel ayant abordé la question, souligne que tous les primo-accédants ne sont pas éligibles au PTZ, du fait de conditions de ressources ou de la nature du projet immobilier, ce qui limiterait l’efficacité de cette solution.
Dès lors, le parlementaire appelle le Gouvernement à clarifier la situation en instaurant des critères clairs et aisément justifiables. Il l’interroge sur les mesures concrètes envisagées pour lutter contre les abus et fraudes au statut de primo-accédant et garantir l’équité de traitement entre les bénéficiaires potentiels de l’exonération.