Les biens immeubles par nature ou par destination qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits au titre des monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique sont exonérés totalement de droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 795 A).
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Pour bénéficier de l’exonération, les héritiers, les donataires ou les légataires devront souscrire avec l’autorité administrative compétente, après avis conforme du ministre chargé du budget, une convention à durée indéterminée prévoyant :
- le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation,
- les modalités d’accès du public ainsi que,
- les conditions d’entretien des biens exonérés, conformément à des dispositions types approuvées par décret.
Jusqu’à présent la doctrine administrative était muette sur l’application ou non de l’exonération aux transmissions de monuments historiques en démembrement de propriété.
Dans une actualité en date du 6 novembre 2025, l’administration informe avoir enrichi ses commentaires en la matière d’un paragraphe dédié aux droits démembrés (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-60, § 67).
Précisément, elle prévoit expressément que les transmissions de droits démembrés peuvent bénéficier du dispositif d’exonération sous réserve du respect de plusieurs conditions. Ces conditions varient selon la nature de la transmission et l’existence ou non d’une convention à la date de la transmission :
- Première hypothèse : démembrement né d’une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit du donateur signataire ou adhérent d’une convention préalable.
Dans ce schéma, le dispositif d’exonération s’applique si « les héritiers, légataires ou donataires adhèrent à une convention préexistante et à laquelle est tenue, au moment de cette adhésion, la personne qualifiée pour prendre l’engagement d’ouverture au public ».
- Seconde hypothèse : démembrement de propriété né d’une transmission par décès.
Dans ce schéma, l’exonération s’applique si « l’un des héritiers, légataires ou donataires signataire ou adhérent de la convention a qualité pour prendre un tel engagement ».
- Troisième schéma : démembrement né d’une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit au profit du donateur et absence d’une convention préalable
Dans ce schéma, « les héritiers, légataires ou donataires adhèrent à une convention préexistante et à laquelle est tenue, au moment de cette adhésion, la personne qualifiée pour prendre l’engagement d’ouverture au public ».
Dans ce schéma, l’exonération pourra être appliquée à condition que « le donateur, qui a seul qualité pour prendre notamment l’engagement d’ouverture au public à compter de la conclusion de la convention, signe, tout comme le donataire, ladite convention et s’engage formellement à en respecter les stipulations ».