Il est désormais acquis que les loueurs en meublé non professionnels relevant d’un régime réel d’imposition (BIC) peuvent déduire les amortissements afférents au logement loué de leurs recettes locatives imposables.
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Par ailleurs, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession du logement locatif par le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Avant la loi de finances pour 2025, le régime était donc identique à celui qui s’appliquerait pour le cédant d’un logement loué nu.
Cette tolérance fiscale était largement bénéfique aux loueurs en meublé. Ces amortissements pourtant déduits de l’assiette des loyers n’étaient, curieusement, à l’occasion de la cession de l’immeuble, pas réintégrés dans le prix d’acquisition du bien à l’image du calcul prévu en matière de plus-value professionnelle.
Cette « anomalie », dont la rectification avait été suggérée à plusieurs reprises par nos parlementaires, a été corrigée par la loi de finances pour 2025.
La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du CGI en prévoyant une réintégration des amortissements déductibles dans le calcul de la plus-value de cession (déduction du prix d’acquisition).
Pour autant, une parlementaire avait interrogé le Gouvernement en octobre 2025 afin d’identifier et de confirmer la portée de la réforme opérée pour les loueurs en meublé ayant mis en location un bien avant 2025. Pour cause, elle estimait que l’application immédiate de la mesure soulèverait des difficultés au regard du principe d’égalité devant l’impôt, du principe de sécurité juridique et de confiance légitime et du principe de proportionnalité et de non-rétroactivité. Ainsi, il était demandé au ministre du Logement de préciser si la réforme :
- s’appliquait uniquement aux biens mis en LMNP à compter du 1er janvier 2025
- s’appliquait pour les biens déjà en LMNP aux seuls amortissements comptabilisés à partir de 2025 et,
- si une instruction fiscale était envisagée afin de sécuriser cette interprétation et prévenir les contentieux.
Si l’issue de la question ne faisait guère de doute, le Gouvernement lève toute ambiguïté dans sa réponse apportée le 24 mars 2026 (Rép. min. Mette n°10097, JOAN 24 mars 2026, p. 2523). Il a d’abord été rappelé que la réforme s’inscrivait dans le but de corriger le biais existant en faveur des loueurs en meublé non professionnels. Le Gouvernement se fonde sur la différence de traitement existant avec les loueurs en meublé professionnels soumis au régime des plus-values professionnelles, qui prévoit par principe une réintégration des amortissements, ainsi que sur le caractère temporaire des charges d’amortissement sous le régime des loueurs en meublé non professionnels.
Ensuite, le ministre rappelle la jurisprudence du Conseil constitutionnel selon laquelle « il est loisible au législateur de modifier des textes antérieurs, sous réserve de ne pas priver de garanties légales des exigences constitutionnelles, notamment en portant atteinte aux situations légalement acquises, sauf à justifier d’un motif d’intérêt général suffisant. »
En l’espèce, le Gouvernement estime que la modification législative n’affecte pas une situation légalement acquise.
En clair, la réforme modifie des règles d’assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025. Ainsi, la réforme issue de la loi de finances pour 2025 s’applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi. La date de mise en location du bien est dépourvue d’incidence à cet égard.
Ainsi, sous réserve de l’application des abattements liés à la durée de détention, l’ensemble des amortissements déduits en vertu de l’article 39 C du Code général des impôts (CGI) durant la période de location du bien cédé est réintégré dans le calcul de la plus-value.
Les précisions apportées figureront au BOFiP dans le cadre d’une actualisation.