L’article 150 U du CGI énumère les cas d’exonération de plus-value immobilière des particuliers. Parmi ces exonérations, on retrouve celle tenant à la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, 150 U II 1° bis).
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La présente affaire traite de ce cas spécifique (CAA Douai, 15 janv. 2026, n° 25DA00317). L’examen des faits laissait néanmoins entrevoir des perspectives d’aboutissement pour le requérant particulièrement réduites. En l’espèce, une SCI A dont un contribuable était unique associé et gérant avait cédé une maison d’habitation en septembre 2018. L’intéressé avait demandé le bénéfice de l’exonération susvisée pour la plus-value constatée.
En parallèle, une SCI B, dont il détenait 99 % des parts, détenait une autre maison d’habitation donnée en location à sa compagne. Le couple occupait le logement depuis 2016.
Au regard de cette détention indirecte du logement constituant la résidence du couple, l’administration fiscale remit en cause le bénéfice de l’exonération faute, pour Monsieur de respecter les conditions tenant à l’exonération.
Dans le sillon du raisonnement de l’administration, le Tribunal administratif de Lille (TA Lille, 19 déc. 2024, n° 2205600) avait rejeté l’argumentation de Monsieur et, dans le même temps le bénéfice de l’exonération. Il appartenait désormais à la Cour administrative d’appel de Douai de statuer sur le litige.
Le contribuable estimait remplir les conditions de l’exonération, l’administration ne pouvant selon lui, le considérer comme propriétaire de sa résidence principale, le bien étant détenu par la SCI B, dotée d’un patrimoine propre et loué à sa compagne, seule titulaire du bail. De même, il arguait du fait que la SCI en question ne constituait pas une société dotée de la transparence fiscale (CGI, art. 1655 ter) au sens de la doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-10-40-30-§ 40) et ne caractérisait donc pas un mode de détention indirect de l’habitation principale.
Pour autant, selon les juges d’appel le requérant doit être regardé comme ayant détenu, par personne interposée (SCI B), sa résidence principale dans les quatre années ayant précédé la cession du logement, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que l’immeuble était donné en location.
En outre, s’agissant des énonciations de la doctrine fiscale invoqués par l’intéressé, elles ne visent qu’une partie du paragraphe dans lequel elles s’insèrent. Ainsi, les énonciations invoquées ne peuvent être appréhendées séparément mais doivent être lues en tenant compte de l’économie globale de la doctrine administrative dont elles font partie. Au demeurant, l’alinéa suivant énonce précisément le cas d’une détention de la résidence principale par une société, un groupement ou un organisme, dont le cédant détient directement ou indirectement des parts, des actions ou des droits au jour de la cession ou à un moment quelconque durant les quatre années qui précèdent la cession de l’immeuble. Dans ce cas précis, les commentaires écartent le bénéfice de l’exonération au cédant quel que soit le pourcentage de détention des parts de la société. Précisons que cette logique s’applique pour les sociétés et groupements relevant de la semi-transparence fiscale.
En synthèse, la Cour d’appel de Douai, écarte le bénéfice de l’exonération au contribuable considérant ce dernier propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession par personne interposée. Soulignons en outre que la Cour approuve l’application par l’administration d’une majoration de 40 % au regard de la qualité de l’intéressé, notaire de profession. Les juges considèrent qu’en sa qualité de professionnel du droit immobilier, il ne pouvait ignorer les règles d’imposition des plus-values immobilières, d’autant que le notaire, chargé d’établir la déclaration pour le compte du vendeur, est spécifiquement rémunéré pour cette mission.
Avis de l’AUREP : Cette solution apparaît parfaitement conforme tant à la loi qu’à la doctrine administrative. En clair, pour bénéficier de l’exonération, le cédant, ou l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement relevant de l’article 8, 8 bis et 8 ter du CGI ne devra pas avoir été directement ou par personne interposée propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.