L’affaire portée devant le Conseil d’Etat mi-décembre 2025 se révèle pédagogique à plusieurs niveaux (CE, 15 déc. 2025, n° 496235).
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En l’espèce, des époux mariés sous le régime de la communauté universelle avait acquis à Saint-Martin, en 1991, un terrain sur lequel ils avaient fait édifier une maison d’habitation. En 2007, tandis que Madame demeurait vivre à Saint-Martin dans le logement familial, Monsieur s’installa en métropole à Toulon. Pour autant cette résidence séparée ne s’était pas traduite par un divorce. En 2014, les intéressés procédaient à la cession de la maison de Saint-Martin. Ils revendiquaient chacun l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale en vertu de l’article 150 U du CGI en raison de leur imposition commune.
L’administration fiscale remit en cause le bénéfice de cette exonération pour Monsieur faute, pour lui, d’occuper le logement à titre de résidence principale au moment de la cession. En découlait, des contributions sociales et pénalités à a charge des époux. La subtilité de l’affaire reposait sur le lieu de situation de l’immeuble.
En matière d’impôt sur le revenu, l’administration a estimé que le couple devait être soumis à une imposition commune en France :
- Imposition en France des revenus mondiaux de Monsieur domicilié en métropole au sens de l’article 4 B du CGI ;
- Imposition en France des revenus de source française perçus par Madame domiciliés fiscalement à Saint-Martin.
Cette solution découle la compétence fiscale propre de Saint-Martin, collectivité d’outre-mer de l’article 74 de la Constitution, en matière d’impôt sur le revenu. En revanche, cette autonomie ne s’étend pas aux contributions sociales, qui demeurent régies par le droit métropolitain. L’épouse devait donc être regardée comme domiciliée fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI, entraînant l’assujettissement de l’ensemble de ses revenus à ces prélèvements.
Appliqué à l’espèce, ces éléments avaient conduit le service des impôts d’une part, à un non-assujettissement à l’impôt sur le revenu de la plus-value issus de la cession du logement situé à Saint-Martin pour Madame et, à un assujettissement de la plus-value aux prélèvements sociaux pour Monsieur.
Le contentieux fut porté jusque devant le Conseil d’Etat. Le couple revendiquait le bénéfice de l’exonération pour Monsieur au regard de son imposition commune avec Madame et d’une appréciation de cette notion de d’habitation principale au moment de leur « séparation ».
De manière logique, le Conseil d’Etat coupe court à ces prétentions en s’appuyant sur une lecture stricte du texte. Précisément, le bénéfice de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) est subordonné à la condition que le bien cédé constitue la résidence principale du cédant. En cas de pluralité de cédant, les juges précisent :
- d’une part, que le respect de cette condition s’apprécie pour chacun d’entre eux et l’exonération ne porte que sur la fraction de plus-value revenant à celui ou ceux des cédants dont le bien constitue la résidence principale au jour de la cession ;
- d’autre part, que la circonstance que les cédants soient soumis à la règle de l’imposition commune prévue par les dispositions du 1 de l’article 6 du CGI ne fait pas obstacle à cette appréciation individuelle.
En clair, et de manière analogue aux conditions d’éligibilité d’autres régimes de faveur, la caractérisation de la résidence principale du cédant au jour de la cession pour le bénéfice de l’exonération de la plus-value s’apprécie individuellement au niveau de chaque cédant. Appliqué au cas d’un couple marié, il convient d’apprécier de manière factuelle et séparée le respect de la condition pour chacun des époux.