Location meublée et pacte Dutreil : des précisions utiles

Newsletter
du 11 Juin 2021
N°392
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

La location meublée d’immeubles à usage d’habitation constitue une activité civile.

Cette solution est aujourd’hui unanimement admise. Elle fut d’ailleurs rappelée par le Conseil constitutionnel à l’occasion de sa décision abrogeant la condition d’inscription au Registre du commerce et des sociétés du loueur en meublé professionnel[1].

 

En revanche, en droit fiscal, la location meublée constitue une activité commerciale au sens de l’article 35, 5° bis du Code général des impôts[2]. En conséquence, les revenus tirés de cette activité sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux[3]. Il en va ainsi, que la location meublée soit exercée à titre habituel ou non[4].

 

News 392

 

En effet, pour être éligible à l’exonération prévue par le dispositif « Dutreil-transmission », la société (art. 787 B CGI) ou l’entreprise individuelle (art. 787 C CGI) doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

 

Au premier abord, il semble que l’activité de location meublée, par nature civile, soit exclue d’un tel dispositif[5]. Cela résulterait du fait que le droit fiscal est un droit de superposition, lequel, à défaut de règle contraire, doit suivre les règles du droit civil[6]. L’adoption d’une « commercialité fiscale »[7] de la location meublée, impliquant une consécration générale du caractère commercial de cette activité en droit fiscal, pourrait trancher le débat. Il suffirait alors que les articles 787 B et 787 C du Code général des impôts opèrent un renvoi exprès aux articles 34 et 35 du même code[8].

 

Mais telle n’est sans doute pas l’intention du législateur.

Pour autant, les articles 787 B et 787 C du Code général des impôts étant des dispositifs de nature fiscale, il était tentant d’imaginer que la location meublée, activité commerciale au sens du droit fiscal, puisse bénéficier de ce dispositif de faveur[9]. Des avis du Comité de l’abus de droit fiscal allaient d’ailleurs en ce sens[10]. Cela se justifiait alors en raison d’un renvoi opéré par la doctrine administrative relative aux pactes Dutreil applicables aux droits sociaux (art. 787 B CGI)[11] vers les commentaires, par cette même doctrine, de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)[12]. De même, bien qu’aucun renvoi ne fût opéré par la doctrine applicable aux Pactes Dutreil relatifs aux entreprises individuelles (art. 787 C CGI) vers celle applicable à l’ISF, rien ne s’opposait en toute logique à ce que le dispositif de faveur leur soit aussi applicable.

 

Or, du fait de l’entrée en vigueur de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) le 1er janvier 2018, les commentaires administratifs relatifs à l’ISF ont été rapportés. En conséquence, il convenait en pratique de procéder à une demande de rescrit en présence d’un contribuable loueur en meublé professionnel, qu’il exerce cette activité en qualité d’entrepreneur individuel ou en société[13].

 

Le 6 avril 2021, l’administration fiscale a enfin décidé de renouveler ses commentaires relatifs aux pactes Dutreil à la suite de l’adoption de la loi de finances pour 2019[14], laquelle a opéré des modifications substantielles du dispositif « Dutreil-transmission ».

 

Or cette nouvelle doctrine exclut pleinement la location meublée de ce dispositif.

 

Selon les termes de l’administration relatifs à la nature de l’activité éligible[15] :

« Pour l’appréciation de la nature de ces activités, il est admis de se reporter aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).

Ainsi, les activités commerciales s'entendent, pour les besoins de l’application de l'article 787 B du CGI, de celles mentionnées à l'article 966 du CGI. Sont donc considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du CGI et à l'article 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.

 

Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l'article 34 du CGI ou à l'article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Tel est le cas notamment :

  • des activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ;

  • des activités de location de locaux meublés à usage d'habitation ;

  • des activités de loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;

  • des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles ».

 

La solution est donc aujourd’hui tranchée : la location meublée, même exercée à titre professionnel, par le biais d’une société ou en entreprise individuelle, ne peut pas bénéficier du dispositif « Dutreil-transmission ». Il en va d’ailleurs de même de la location de locaux professionnels équipés.

 

Pour autant, il convient de préciser que ces commentaires réalisés par l’administration fiscale faisaient l’objet d’une consultation publique prenant fin le 6 juin 2021, mais l’on voit mal l’administration revenir sur le principe ainsi posé.

 

Enfin, il nous semble que cette exclusion de la location meublée du dispositif « Dutreil-transmission » est parfaitement justifiée pour au moins deux raisons.

 

  • La première tient au fait que la location meublée ne constitue pas en droit civil une activité commerciale, mais bien une activité civile exclue par les articles 787 B et 787 C du Code général des impôts. Il en va différemment de l’activité de parahôtellerie, laquelle en raison de son caractère commercial[16], pourra toujours bénéficier du dispositif « Dutreil-transmission ».

 

  • La seconde tient au fait que l’activité de location meublée n’a jamais constitué une activité réellement entrepreneuriale. Le loueur en meublé, qui exerce en entreprise individuelle ou en société, n’est pas un chef d’entreprise. Or le dispositif « Dutreil-transmission » a été conçu pour faciliter la transmission des entreprises familiales. S’il est vrai que la notion d’entreprise est protéiforme, car au carrefour de nombreuses branches du droit, elle peut être perçue, d’un point de vue économique, comme « un organisme économique créateur de richesses »[17] et généralement d’emplois. Tel n’est pas le cas de la location meublée, même exercée à titre professionnel.


[1] Cons. const., 8 févr. 2018, n° 2017-689 QPC, Construction – urbanisme 2018, n° 3, comm. 46, note N. Gonzales-Charbi.

[2] Au même titre d’ailleurs que la location de locaux professionnels équipés (art. 35, 5° CGI).

[3] L. Chatain, « Le régime fiscal de la location meublée », Ingénierie patrimoniale 2020, 02.3, spéc. n° 7.

[4] Depuis, le 1er janvier 2017, les revenus tirés de la location meublée exercée de manière ponctuelle ne relèvent plus des revenus fonciers (L. finances rectificative n° 2016-1918, 29 déc. 2016 : v. P. Fernoux, « Imposition en BIC de tous les revenus tirés d'une activité de location meublée », Dr. fiscal 2017, comm. 37).

[5] Seules certaines activités civiles sont visées par ces textes : l’activité agricole et l’activité libérale.

[6] Fr. Douet, « Location meublée et Pacte Dutreil : l’eau civile et l’huile fiscale », Dr. fiscal 2015, 301.

[7] Ce concept est issu des travaux de M. P. Fernoux : « Location meublée : l'adoption de la "commercialité fiscale", une réforme nécessaire », Dr. fiscal 2016, 387.

[8] P. Fernoux, « Location meublée et commercialité : le retour ? », Dr. fiscal 2017, act. 430.

[9] Fr. Fruleux, « Réduire le coût fiscal de la transmission – les entreprises individuelles », Actes pratiques et stratégie patrimoniale 2015, n° 2, 13, p. 33.

[10] CADF, avis n° 2015-07 à 2015-09, 6 nov. 2015, RFP 2016, 11, note J.-Fr. Desbuquois.

[11] BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, 19 mai 2014, § 10.

[12] BOI-PAT-ISF-30-30-10-10, 5 août 2013, § 40.

[13] V. Fr. Fruleux, JCl. Enregistrement traité, v° Successions, Fasc. 68-5, Biens exonérés. – Transmissions d'entreprises. – Engagements « Dutreil », 2019, spéc. n° 66 et s.

[14] Art. 40, L. n° 2018-1317, du 28 déc. 2018.

[15] BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, 6 avr. 2021, § 15.

[16] L. Chatain, « Le régime fiscal de la location meublée », déjà cité, spéc. n° 2.

[17] Th. Lamarche, « La notion d’entreprise », RTD Com. 2006, p. 709, spéc. n° 18.

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