Etat des lieux du marché : un état de grâce ?
Les investissements immobiliers représentent plus de 33 milliards d’euros en 2022. Naturellement l’investissement en immobilier d’entreprise garde la part du lion avec près de 28 milliards d’euros ; un peu plus de 5 milliards étant alloués à l’immobilier résidentiel. Le marché des bureaux est toujours majoritaire, mais en baisse ; la Défense se caractérisant par son taux de vacance particulièrement élevé (20%) et la seconde couronne étant atone. Cette baisse se réalise au profit de l’industriel et du résidentiel. On note également une hausse des investissements en commerce ; la logistique s’essouffle (par manque d’offre disponible) mais le volume placé reste supérieure à sa moyenne décennale.
Ce contexte favorable bénéficie cette année encore aux SCPI qui performent en réalisant la meilleure année de collecte de leur Histoire, avec 10.2 milliards d’euros .
Photo de Eugen Sacalî sur Unsplash
Le marché de la pierre papier
La collecte SCPI dépasse de 37 % celle de l’année 2021 et de 9 % le précédent record de 2019.
Les souscriptions des OPCI grand public se sont montées à près de 900M€ mais ont enregistré plus de 400M€ de retraits, ce qui solde les collectes nettes à 465 M€.
233 M€ ont été investis via les SIIC
Les sociétés civiles UC immobilières ont enregistré pour 5,4 Md€ de souscriptions nettes, un total qui progresse de 65% par rapport à 2021.
Le crowdfunding immobilier constitue la locomotive du financement participatif en France et pèse pour près de70% de la collecte globale. En 2022 , les montants investis atteignent de nouveaux records avec plus de 1.6 Md€ (+40% vs 2021).
Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,53 % en 2022 contre 4,49 % en 2021.
La performance globale moyenne de l’ensemble des OPCI grand public s’établit à -3,48 % en 2022 (contre + 4,4 % en 2021), contreperformance essentiellement provoquée par la chute des marchés financiers en 2022.
En ce qui concerne les SIIC, les cours en bourse des foncières cotées ont été particulièrement impactés par la dégradation du contexte macroéconomique et par la hausse des taux d’intérêt : l’indice Euronext IEIF SIIC France enregistre une performance négative sur l’année, de -12,95 %.
Les sociétés civiles UC immobilières en assurance-vie affichent une performance globale de + 3,7 % en 2022 (+3.8% en 2021)
Le crowdfunding immobilier stabilise son rendement annuel à 9.4%, pour une durée moyenne d’investissement de 21.4 mois.
Les SGP
En ce qui concerne la capitalisation des SCPI, le podium est toujours tenu par La Française REM (11.35Md€), suivie cette année de Primonial REIM (12.43Md €) puis d’Amundi Immobilier (9.8Md€).
Les 3 premières SGP qui ont le plus collecté en 2022 sont : Corum AM (1.1 Md€) ; Primonial REIM (1.05md€) et La Française REM (1.04Md€)
Les SCPI
La collecte nette a été majoritairement réalisée par les 41 SCPI à prépondérance Bureaux (4,1Md€), suivies par les 25 SCPI Diversifiées (2,9 Md€), les 8 SCPI à prépondérance Santé et éducation (1,7 Md€), les 3 SCPI à prépondérance Logistique et locaux d’activité (586 M€), les 23 SCPI à prépondérance Commerces (520 M€) et les 100 SCPI Résidentiel fiscales et non fiscales (270 mM€).
Pas de grandes mutations, pour le moment !
Le taux de distribution
Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen délivré par les SCPI d’immobilier d’entreprise en 2022 se compose d’une distribution sur résultat courant de l’ordre de 4,02% ; d’une distribution exceptionnelle, principalement sur réserves de plus-values, de l’ordre de 0,38 % ; et d’une fiscalité acquittée à la source de l’ordre de 0,13 %[4]
Mais ce taux moyen de 4.53% cache de fortes disparités puisque le taux le plus faible est de 0,93 % et de 8,93 % pour le plus élevé.
Les arbitrages
On constate que le taux de rotation est - à nouveau en cette année de conjoncture économique difficile – relativement faible pour ce placement dans ce contexte : en moyenne pour le marché global des SCPI d’immobilier d’entreprise, le pourcentage réalisé sur le marché secondaire est de 1.70% (en légère baisse vs 2021 ; 1.85%); le pourcentage de retrait non compensé (« part rachetée par la SGP ») est de 0.07% (« flat » vs 2021 ; 0.07%); et le pourcentage de parts en attente sur le marché secondaire est de 0.32% (en hausse vs 2021 ; 0.15%).
Je vous propose de regarder en détail les SCPI qui ont - pour certaines - un taux de parts en attente sur le marché secondaire supérieur à la moyenne Marché :
La gouvernance produit
En ce qui concerne notre gouvernance produit, cette année encore, le constat reste limpide : nous conseillons des SCPI pour leur back office, pour leur équipe de gestion, pour leur potentiel , …
La preuve : la seule promesse de rentabilité ne suffit pas à infléchir notre choix de conseil. Il y a un aspect affectio societatis évident :
A l’instar des autres critères que nous allons maintenant abordés, nous devons veiller à les ré évaluer régulièrement.
Perspectives 2023
Les mutations socio-économiques
Ce contexte de crise (remontée des taux et difficulté d’accès au financement) et d’incertitude (télétravail ? faillite de certains commerces ? défaillance d’entreprises ? ...) conduirait à (i) une redéfinition de la notion de prime, en rétablissant une hiérarchisation des biens plus marquée mais aussi un retour de la prime de risque pour des biens à valeur ajoutée ; (ii) et donc ainsi à une réorganisation géographie afin de répondre aux contraintes d’optimisation et de diversification.
Réorganisation géographique
Une attention particulière va être portée à la situation géographique du bien et à sa composition (recherche probable de centralité pour les bureaux, principalement pour la zone de Paris ; résidentiel géré pour l’actif résidentiel ; rénovation énergétique ; …)
Par ailleurs, et à l’inverse de 2022, les intentions d’investissement hors de nos frontières refont jour chez les institutionnels : selon MSCI[6], l’Allemagne remonte à 21% des intentions d’investissement à l’étranger en 2023 contre 15% en 2022. Elle devrait redevenir attractive en raison de la remontée des taux. Le BeNeLux fait une percée étonnante et prend la 2ème place devant l’Europe du Sud, qui présente d’importantes opportunités logistiques et résidentielles. L’Espagne pourrait mieux résister économiquement que d’autres pays en 2023 (les investissements pourraient notamment se porter sur le logement étudiant). Les intentions d’investissement reculent en revanche au Royaume-Uni, en Amérique du Nord et en Asie.
De plus, les stratégies se développent largement pour prendre en compte les enjeux climatiques.
La rénovation énergétique
2023 sera-t-elle l’année qui impulsera la rénovation énergétique ? pas si sûr…
En revanche, elle devrait être celle où la part de risque augmente, due aux dépenses d’adaptation des immeubles dans le cadre du décret tertiaire ; celle de l’augmentation prévue des coûts de construction et de travaux ; mais également celle de l’opportunité d’un changement d’usage ou d’une amélioration du bien en période d’absence de locataires.
Ainsi, on devrait constater une activité accrue des fonds value-add et opportunistes en 2023, notamment dans l’objectif de rendre les immeubles compatibles avec le décret tertiaire. Pas compatible avec tous les profils de risque de nos clients investisseurs…
La valeur marché
L’impact de ces évolutions Marché sur les valeurs vénales va être perçue de façon très disparate : baisse de certains bureaux ? valorisation de certains hôtels et de l’immobilier de santé ?
A noter[7] : au 31 décembre 2022, la décote sur ANR des SIIC était en moyenne de -36,41 % pour les 11 sociétés ayant communiqué sur leurs résultats 2022.
A retenir
Ainsi, l’avenir est toujours au beau fixe pour les SCPI, même si la question se posera sur la soutenabilité de leur collecte nette avec des SGP très sélectives voire attentistes en matière d’investissement.
Plusieurs mutations socio-économiques pourraient venir obscurcir les perspectives de certaines classes d’actifs sur lesquelles les SCPI ont massivement investi au cours des dernières années comme les bureaux (télétravail, valorisation,…) et les commerces (baisse du pouvoir d’achat des Français, liquidations de plusieurs chaînes de magasins,…). Les conséquences de la remontée des taux sur les prix des actifs immobiliers avec des réajustements de valeurs ont déjà commencé à se faire sentir à la fin de l’année 2022 et devraient se poursuivre en 2023.
Selon l’IEIF, les perspectives pour 2023 comme pour 2024 laissent présager d’une stabilisation du volume de transactions, assez proche de la moyenne décennale, sans véritable reprise de la dynamique ni d’effondrement. Un point d’incertitude demeure : celui des valeurs. Une réévaluation des actifs – comme elle a pu démarrer en Angleterre ou en Allemagne – est attendue pour les prochains mois, avec là encore, des effets différenciés suivant les secteurs et la qualité des actifs.
Un seul mot d’ordre : lire dans le détail rapport annuel et bulletin d’information !?
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Sources d’informations complémentaires : |
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https://www.msci.com/ BPCE Solutions immobilières
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[1] Réalisé d’après datas IEIF, ASPIM, FINTECHIMMO
[2] Réalisé selon datas IEIF, ASPIM, FINTECHIMMO
[3] Réalisé d’après datas IEIF, ASPIM
[5] Réalisé selon datas IEFI, ASPIM
[6] Baromètre MSCI de l’investissement immobilier français _ dec 2022
[7] Source Tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France – 4ème trimestre 2022 – IEIF