Nouveautés chez les SCPI : le point ; pour tout comprendre ?

Newsletter
du 1 Avril 2022
N°426
Céline
MAHINC
Gérante fondatrice du cabinet de GP Eden Finances Enseignante

Vous avez toutes et tous pris connaissance - au travers de divers communiqués de presse et/ou à la lecture des rapports annuels des sociétés de gestion - des modifications importantes de classification et des modalités de calcul et de publication des données financières des SCPI. Les sociétés de gestion réunies au sein de l’ASPIM[1] ont souhaité mettre en place une nouvelle segmentation économique des SCPI et OPCI grand public « plus explicite et permettant une meilleure comparabilité entre les véhicules ». Le but serait donc d’harmoniser (avec celle de la sphère financière) la communication sur les SCPI, pour « faciliter la compréhension des épargnants, leur simplifier la comparaison et les aider à choisir ». Mais qu’en est-il vraiment ?

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La financiarisation des SCPI

Il est vrai que les SCPI peuvent être vues un peu comme un OVNI : ni réellement immobilier, ni complétement financier. Pourtant, elles ont profité de l’engouement pour la pierre, et ont, au fil des années, collecté de plus en plus d’épargne, auprès d’un public de plus en plus large.

 

Mais, alors qu’historiquement les SCPI s’adressaient à des investisseurs immobilier, la mise en place de la directive AIFM[2] en 2013, d’une part, et le développement des SCPI à capital variable, d’autre part, ont été à l’origine de l’évolution de la perception des SCPI par les épargnants eux-mêmes au fil des années. Des innovations ont également conforté cette évolution : achat de parts à crédit ; investissement via certains contrats d’assurance-vie ; acquisition en démembrement ; souscriptions programmées…

 

Ainsi, d’abord extrêmement bien corrélées aux évolutions immobilières, les SCPI semblent – depuis 2013 - « mener leur propre vie » et se financiariser, sans se départir de l’appétence des investisseurs. En 2021, les particuliers ont investi 7,415 Mds € dans des SCPI, soit presque le tiers de ce qui a été épargné dans les contrats d’assurance-vie.

 

Collecte nette des SCPI et indice de prix des logements anciens[3]

news

 

Pour conforter aux SCPI leurs lettres de noblesse dans le secteur financier, l’idée est alors d’assurer de bons éléments d’analyse en se rapprochant de cette sphère à laquelle elles semblent de plus en plus appartenir.

 

Viennent alors les nouvelles classifications et les nouveaux indicateurs. Sous l’égide de l’ASPIM (dont les SGP adhérentes représenteraient 90% de la capitalisation des SCPI et 74% de la capitalisation des OPCI grand public, au 31/12/2021[4]), ces nouveautés sont applicables depuis le 1er janvier 2022.

Une nouvelle nomenclature

En 2012, l’AMF imposait le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et interdisait l’expression « SCPI de rendement ». Alors, l’IEIF, présidé par Guy Marty et en accord avec la place, créait les 2 catégories - que nous connaissons bien – de « SCPI d’immobilier d’entreprise » et de « SCPI d’immobilier résidentiel ». De là, est née la 1ère classification économique, avec les sous catégories des SCPI d’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, spécialisées et diversifiées ; et les sous catégories des SCPI d’immobilier résidentiel : non fiscales, fiscales et plus-value.

 

10 ans plus tard, c’est une nouvelle terminologie des SCPI qui semble vouloir prendre place, afin de s’adapter notamment à des changements sectoriels et à la part croissante des investissements à l'étranger. A côté de la catégorie des « diversifiées », qui perdure, les SCPI sont désormais segmentées en 7 typologies « à prépondérance » d’investissements. La segmentation s’applique selon la stratégie immobilière prépondérante du fonds. Ces principes sont applicables aussi bien aux SCPI qu’aux poches d’allocation immobilière des OPCI grand public.

 

Les SCPI avec stratégies immobilières diversifiées

Pour être qualifiée de « diversifiée », la stratégie immobilière du fonds devra respecter cumulativement les deux conditions suivantes :

  • Une stratégie immobilière visant à investir sur au moins 3 classes d’actifs « à prépondérance »

  • Aucune classe d’actifs ne devant dépasser 50% de la valeur totale du patrimoine immobilier.

 

Les SCPI avec stratégies immobilières à prépondérance

Les fonds sont classifiés en fonction de la typologie prépondérante (donc une classe d’actifs dépasse 50%, sinon c’est une diversifiée) dans la stratégie immobilière du fonds, parmi :

  • Bureaux

  • Commerces
  • Résidentiel (dont les résidences gérées)

  • Logistique et locaux d’activités (dont les locaux industriels)
  • Hôtels, tourisme, loisirs (dont l’hôtellerie de plein-air)
  • Santé et éducation (dont les Ehpad, les centres de santé, écoles, crèches)

  • Alternatifs (pour toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes ; exemples : infrastructure, propriétés viticoles, …)

 

Déclaration de la stratégie immobilière d’un fonds

La stratégie immobilière d’un fonds est déclarée par le gestionnaire. Son actualisation sera réalisée chaque année, sous la responsabilité de la société de gestion.

Pour les fonds de plus de 3 ans d’ancienneté, la stratégie immobilière devra correspondre à la composition effective du patrimoine immobilier en valeur vénale, qu’il soit détenu directement ou indirectement[5].

Pour les fonds de moins de 3 ans, la qualification de la stratégie immobilière devra correspondre aux objectifs investissement décrits dans la documentation commerciale[6].

 

Repères et analyses

Vous le comprenez, nous aurons quelques difficultés cette année à faire des comparaisons et des analyses…

Je vous propose cependant un point Marché, avec des éléments qui me semblent significatifs.

 

Collecte € en 2021 SCPI entreprise[7]

2

 

Les investisseurs continuent à souscrire majoritairement des SCPI à prépondérance de bureaux en 2021

 

Evolution des collectes nettes des SCPI d’immobilier d’entreprise[8]

3

La plus forte évolution se fait sur les SCPI spécialisées (à prépondérance santé) ; les bureaux conservent leur attrait aux yeux des investisseurs

 

Evolutions des collectes et capitalisations SCPI d’immobilier résidentiel non fiscales

4

Forte évolution de la collecte sur les SCPI d’immobilier résidentiel, non fiscales : due au changement de nomenclature ?

 

 

Si cette nouvelle classification – au-delà de la période de transition – semble pouvoir nous apporter des précisions et de la transparence sur les investissements réalisés par les SCPI anciennement dénommées « spécialisées », il peut paraitre surprenant d’inclure les résidences gérées (étudiantes ou seniors) dans la catégorie « résidentiel » (alors que cet investissement repose essentiellement sur le comportement économique du gestionnaire professionnel exploitant) ?!

 

Et les changements ne s’arrêtent pas là …

 

Et des modifications non neutres pour les indicateurs

Les travaux menés par l’ASPIM ont également abouti à une mise à jour de certains indicateurs de performance des SCPI et de la création de nouveau.

 

Performances des SCPI

« Chaque SCPI fait l’objet d’un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l’investisseur sur le niveau de la distribution, son évolution dans le temps et la valorisation de son placement. Le calcul de la performance (taux de rentabilité interne, taux de distribution et rendement global immobilier) ne prend pas en considération les échanges de parts intervenus sur le marché de gré à gré »[9].

 

Pas de changement pour le taux de rendement interne (TRI)  

Les sociétés de gestion publient nécessairement le TRI dans le rapport annuel de gestion. Le TRI est nécessairement mentionné de manière préalable à toute autre référence relative à la performance de la SCPI. Dans le cas d’une société résultant d’une ou plusieurs opérations de fusion-absorption, le TRI considéré est celui de la SCPI absorbante. Une SCPI ayant absorbé d’autres SCPI dans le passé doit préciser cette information à côté de la mention de son TRI.

 

Exit le TDVM, place au « taux de distribution »

Le taux de distribution sur valeur de marché est remplacé par le taux de distribution

5

 

Les changements :

  • Ce n’est plus le prix moyen de la part de l’année N qui est considéré mais le prix au 01/01/N pour une SCPI à capital variable. Les rendements des SCPI sont désormais calculés en prenant en compte la valeur de la part au 1er janvier de l’exercice concerné, alors que jusqu’ici, la valeur moyenne de la part sur l’année était retenue. Ainsi, une augmentation du prix de part en cours d’année - qui venait abaisser le TDVM - n’est plus prise en compte ;

  • NB : Pour une SCPI à capital fixe, le dénominateur est le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 …

  • Le TDVM publié par les sociétés de gestion était annoncé brut de fiscalité pour les SCPI investies à 100% en France, mais communiqué net pour les SCPI européennes.

  • Le taux de distribution devra mentionner la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année N. Le souscripteur pourra donc être mieux informé sur les sources des revenus qui lui sont versés.

  • Pour les SCPI de moins d’un an, il ne sera plus possible d’annoncer un taux annualisé mais seulement le dividende versé par rapport au prix de la part

 

 

2020 - Performance globale (DVM+VPM)

SCPI IMMOBILIER D'ENTREPRISE

2021 - Taux de distribution

SCPI IMMOBILIER D’ENTREPRISE

67

 

Vous trouverez d’autres éléments de comparaison chez :

 

Nous pouvons noter que, malheureusement, il n’y a toujours pas de datas disponibles pour les SCPI « résidentiel »

 

Nouveau : Rendement global immobilier

8

Celui-ci prend en compte le taux de distribution de l’année N et la variation du prix de part (valeur de réalisation) en entre l’année N et l’année N-1. Cela peut paraitre curieux puisque le rendement global retient la variation du prix de part alors que le taux de distribution, lui, n’en tient pas compte.

 

Il faudra vérifier si cela n’aboutit pas à une remontée « fictive » des rendements affichés en 2022 ?

 

Le taux d’occupation financier (TOF) évolue

Cette évolution veut notamment mieux prendre en compte la vacance, afin d’enlever les freins aux travaux. Il s’agit également de mieux tenir compte des difficultés rencontrées par certains véhicules durant la crise sanitaire. Enfin, cela permet une harmonisation avec les règles européennes.

9

 

Il intègre désormais les locaux sous franchise de loyer, ceux mis à disposition d’un futur locataire, ceux sous promesse de vente et ceux en travaux (de même nature que les locaux permettant à un passage à la TVA remise à neuf). Seuls ne sont pas pris en compte les locaux vacants en recherche de locataires ; ainsi que les locaux qui ne sont pas la propriété de la SCPI (en construction[10] ou en cours de restructuration[11]).

 

La présentation du TOF et des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI doit être réalisée conformément au modèle graphique suivant[12] :

10

 

NB :

  • Sous sa responsabilité, la société de gestion peut employer un ratio complémentaire - en justifiant brièvement cette publication, mais en s’interdisant en ce cas d’utiliser les termes de « taux d’occupation financier (TOF) » - intégrant des éléments constitutifs de la vacance financière de la SCPI.
  • La publication du Taux d’occupation physique (TOP) n’est pas obligatoire et est laissée à la discrétion de la société de gestion

11

 

Ratio de dettes et autres engagements

12

 

 

L’ASPIM préconise la nouvelle présentation du ratio et de ses éléments constitutifs conformément au modèle graphique suivant[13] :

13

 

 

« Transparisation » des investissement indirects

Les SGP ont pris l’engagement - pour la publication des résultats 2022 – d’harmoniser la présentation de leurs comptes pour mieux retranscrire les effets des investissements indirects.

 

L’ensemble des frais doivent être indiqués

La SGP s’engage à présenter - sur tout support commercial - l’ensemble des frais de souscription, de gestion, de cessions de parts, de cession et d’acquisition d’actifs, de suivi et pilotage de la réalisation des travaux et tout autre frais supplémentaire approuvé par l’assemblée générale.

 

Ainsi les SGP s’engagent à présenter l’ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion[14]

 

Conservons certains critères d’analyse

Vous l’aurez compris, un certain nombre de nos critères d’analyse sont mis à mal cette année. Cependant, nous vous proposons des éléments de comparaison (non exhaustifs)

 

Le taux de rotation

Alors que d’aucun ont pu à nouveau parier sur la peur des investisseurs et leur volonté d’arbitrage, on constate que le taux de rotation est - à nouveau en cette année de conjoncture économique difficile - relativement faible pour ce placement dans ce contexte : en moyenne pour le marché global des SCPI d’immobilier d’entreprise, le pourcentage réalisé sur le marché secondaire est de 1.40% (en baisse vs 2020); le pourcentage de retrait non compensé (« part rachetée par la SGP ») est de 0.07% (flat vs 2020); et le pourcentage de parts en attente sur le marché secondaire est de 0.22% (en légère augmentation vs 2020).

Taux de rotation 2020 des SCPI d’ENTREPRISE[15]

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Taux de rotation 2021 SCPI d’ENTREPRISE[16]

15

 

On constate que les SCPI Alternatifs affichent un taux de rotation bien plus élevé que la moyenne Marché : cela n’est pas représentatif car cela ne concerne qu’une seule SCPI.

Je vous propose de regarder le détail les SCPI qui ont pour certaines un taux de rotation supérieur à la moyenne Marché[17]:

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17

18

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Les critères de gouvernance produits

Cette année encore, le constat reste limpide : nous conseillons des SCPI pour leur back office, pour leur équipe de gestion, pour leur potentiel, … Tout comme les autres critères, nous devons veiller à les réévaluer régulièrement.

 

La preuve : la seule promesse de rentabilité ne suffit pas à infléchir notre choix de conseil. Il y a un aspect affectio societatis évident :

Collecte 2021 vs Performance pondérée des capitalisations au 31/12/2021, par SGP[18]

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En conclusion

Les évolutions constatées sur le marché des SCPI – tant en termes d’investissement, que de commercialisation ou de gestion- rendaient probablement prégnantes certaines modifications. Nous l’avons constaté ensemble, la nouvelle nomenclature apporte son lot de points positifs (plus grande transparence des anciennes SCPI spécialisées) ,  même si certaines notions semblent encore floues (notamment en ce qui concernes les résidences gérées). En ce qui concerne les indicateurs, là encore de belles avancées sont réalisées ( TOF qui prend en compte les vacances pour travaux (donc la volonté de la SCPI d’entretenir son parc); transparence des frais ; non annualisation de performance inférieure à 1 an ; la mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents ) mais cohabitent avec des définitions plus confuses (taux de distribution, qui ne s’applique pas de la même façon aux SCPI à capital fixe ou variable ; le rendement global immobilier, qui « croise » des informations figées et évolutives). 

 

A noter que ni l’AFG, ni les associations de CGP - intermédiaires majeurs de ces solutions d’investissement et en lien direct avec le client - n’ont été consultées ; l’AMF n’a fait aucune publication ni aucun commentaire. Cela semble dommageable, et il semblerait opportun que les différentes parties prenantes puissent échanger sur ces sujets, afin d’éviter des erreurs stratégiques, d’améliorer certains points et de conforter les avancées substantielles réalisées.

 

Enfin, il eut été intéressant que les datas d’analyses produites en ce début d’année, donc sur les éléments de 2021, conservent la classification de 2021 … avec, en plus, une projection « en terminologie 2022 ». Il me semble particulièrement intéressant de porter attention à celles et ceux qui feront l’effort de nous fournir ces éléments afin de nous aider à produire nos analyses en cette période de transition. Et espérons qu’elles seront également produites pour les SCPI d’immobilier résidentiel…


[1] Association française des sociétés de placement immobilier

[2] directive 2011/61/UE sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (Alternative Investment Fund Managers, AIFM)

[3] Réalisé d’après sources IEIF- MARCHES DES PARTS ET PERFORMANCES EN 2021 ; DONNEES ASPIM ; INSSE

[4] D’après sources ASPIM et IEIF

[5] c’est-à-dire par le biais  (i) d’immeubles détenus directement, tels que visés aux articles L. 214-115 I. 1° du Code monétaire et financier (CMF) ; (ii) de participations immobilières réalisées par le biais de « sociétés contrôlées » au sens de l’article L. 214-115 I. 2° du Code monétaire et financier (CMF)

[6] DIC PRIIPs/DICI OPCVM, note d’information, prospectus

[7] Réalisés d’après IEIF- Marchés des parts et performances en 2021 ; données ASPIM

[8] Nous avons pris le parti de regrouper les SCPI à prépondérance Hotels, SCPI à prépondérance Logistiques, SCPI à prépondérance Santé et SCPI Alternatifs dans « l’ancienne catégorie » SCPI spécialisées afin de tenter d’avoir des éléments de comparaison

[9] Guide ASPIM - Modalités de calcul et de publication des données financières par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

[10] Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), Vente d’immeuble à rénover (VIR) et marché travaux

[11] Cession à un promoteur puis rachat par la SCPI pour réaliser la restructuration

[12] Source « Guide ASPIM 2021 »

[13] Source « Guide ASPIM 2021 »

[14] Cf. chapitre III de l’instruction AMF DOC-2019-04

[15] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[17] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2021 ; IEIF

[18] REALISE D’APRES MARCHES DES PARTS ET PERFORMANCES EN 2021 ; IEIF

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