SCPI d’entreprise : de nouvelles lectures pour un nouveau contexte

Newsletter
du 2 Juillet 2021
N°395
Céline
MAHINC
Gérante fondatrice du cabinet de GP Eden Finances Enseignante

Naturellement, tout le monde s’interroge sur l’impact qu’a ou qu’aura – directement ou indirectement - la pandémie COVID sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), avec la crise économique qui se profile derrière la crise sanitaire ? … les scénarii possibles : vous en connaissez déjà un certain nombre. Et il y aura immanquablement des surprises : mais d’où viendront-elles ?

 

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Si la collecte des SCPI a décollé à la suite d’une grande série d’articles de Guy Marty au début des années 80, l’engouement n’a quasiment plus cessé depuis, battant même certaines années des collectes record. La collecte nette globale des SCPI immobilier d’entreprise a atteint 5.8 milliards d’euros en 2020, pour une capitalisation qui atteignait près de 67Mds€[1] au 31/12/2020. Fin 2020, on dénombre un total de 102 SCPI Immobilier d’entreprise.

 

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Les SCPI offrent de grandes diversités : de marché, d’implantation géographique, de modes de détention, …mais comment les choisir ?

 

Sans effectuer un parangonnage exhaustif de tous les éléments d’analyse des SCPI, on peut identifier un certain nombre de critères clés qui semblent pouvoir être pris en compte pour réaliser une mise en perspective – de façon un peu différente en cette période particulière - et ainsi sélectionner nos SCPI. En effet, toutes les SCPI n’ont pas la même antériorité, les mêmes catégories de sous-jacents, … Ainsi, chaque type de SCPI - que nous pouvons classifier en 3 groupes afin d’adapter au mieux ces leviers d’analyse – va nous permettre d’identifier des marqueurs intéressants, plus prégnants pour certaines mais essentiels pour toutes.

 

Les « vielles » SCPI

Bien établies et bien diversifiées, elles permettent une analyse cohérente en scrutant par exemple quelques points : la performance des 10 dernières années (même si « les performances passées ne présagent pas des performances futures »…) ; et les réserves, car la question est d’évaluer la stabilité de cette distribution. Si une SCPI a constitué des réserves, elle pourra les mobiliser pour atténuer les conséquences conjoncturelles ou structurelles et distribuer -ou renforcer le revenu distribué - aux associés. Le 1er élément constitutif de ces réserves peut être « le matelas de sécurité » -le Report A Nouveau (RAN)- car cette partie du résultat bénéficiaire, qui au lieu d’être distribuée aux associés est gardée par la société, pourrait l’être plus tard. On estime généralement que ce Report A Nouveau doit au moins représenter 10% à 15% du dividende annuel pour « sécuriser » une partie des rendements futurs.

 

Mais attention, ne tenir compte que de cette réserve constituerait une erreur d’analyse. Il faut ajouter, au report à nouveau, les plus-values non distribuées (plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles, mais non encore distribuées) et les plus-values potentielles (écart entre la valeur d’expertise du patrimoine, et son coût historique (achats + travaux)).

 

Ainsi, ces vieilles SCPI ont, par leur gestion passée et par la valorisation de leur patrimoine immobilier, une certaine capacité à soutenir le revenu.

Les SCPI thématiques (bureau, commerce, …) ou spécialisées (santé, …)

On distingue les SCPI selon la nature de leur patrimoine immobilier : lorsqu’un type d’actif pèse au moins 70% du patrimoine de la SCPI, il lui donne son nom ! La catégorie de loin la plus importante, tant en nombre de SCPI que par la capitalisation, est celle des SCPI de bureaux ; la catégorie des SCPI spécialisées – qui regroupe les SCPI investies principalement sur un secteur particulier : logistique, santé, EHPAD, murs d’Hôtels, résidences étudiantes, etc. – est relativement récente.

 

Le critère d’analyse du taux de rotation – y compris en cette période COVID- peut-il nous donner des informations intéressantes ?

 

Alors que d’aucuns ont pu parier sur la peur des investisseurs et leur volonté d’arbitrage, on constate que le taux de rotation est relativement faible pour ce placement dans ce contexte : en moyenne pour le marché global des SCPI d’immobilier d’entreprise, le pourcentage réalisé sur le marché secondaire est de 1.85% ; le pourcentage de retrait non compensé (« part rachetée par la SGP ») est de 0.07% ; et le pourcentage de parts en attente sur le marché secondaire est de 0.15%

 

A noter que ce taux de rotation, proche de 2%, équivaut à une durée de conservation d’environ 50 ans ! Il ne s’agit donc pas encore du taux de rotation d’un marché mature. En effet, mis en perspective, c’est encore un jeune placement ! On peut s’attendre à une augmentation de ce taux de rotation à environ 3% (soit environ 30 ans de détention) dans les prochaines années.

 

 

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On constate que les SCPI spécialisées affichent un taux de rotation encore plus faible que cette moyenne Marché, lié notamment au fait que ce sont les SCPI les plus jeunes dont la stratégie de réflexion d’investissement de départ est encore « fraiche » donc a priori encore majoritairement en adéquation avec les évolutions Marché.

 

Si on choisit (pour une meilleure lisibilité du graphique / nombre de SCPI dans cette catégorie) de regarder le détail des SCPI commerce, on constate que certaines ont un taux de rotation bien au-dessus de la moyenne de cette catégorie et de la moyenne Marché des SCPI d’entreprise. Mais attention, en conclure que cette SCPI a été jugée avoir fait de « mauvais choix » et être lâchée par ses investisseurs serait trop rapide….

 

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Il faudra aller consulter en détails le rapport annuel d’activité et le bulletin semestriel (ou trimestriel si la SGP l’a maintenu) afin de vérifier - par exemples – si cette masse de parts sur le marché secondaire est due à la sortie d’un institutionnel (et non pas de moulte investisseurs particuliers, ce qui ne veut pas dire la même chose) ? si cela a eu lieu en décembre (et donc peu de temps avant la clôture au 31/12) ou plus en amont dans l’année ? …

 

Ces SCPI thématiques ou spécialisées vont permettre de prendre des positions plus ou moins marquées sur tel ou tel marché ciblé.

Les « jeunes » SCPI

Les « jeunes » SCPI ont, par essence, peu de recul comptable. Elles attirent donc notre attention sur d’autres items (tout aussi intéressants pour les autres SCPI également) : nous nous attachons à analyser l’équipe de gestion , la SGP elle-même ; nous étudions les promesses faites sur la thématique, la stratégie, … en réalité, il s’agit des premières étapes de notre gouvernance produits - l’un des changements importants introduits par MIF 2 en matière de protection des investisseurs et par l’entrée en vigueur de la directive sur la distribution en assurance (DDA) – qui permet la détermination d’un marché cible de clients et l’adéquation aux investisseurs.

 

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On le constate à la lecture du graphique ci-dessus : le Conseil que nous sommes est loin de ne sélectionner une SCPI que pour sa rentabilité ! L’idée ici est de faire ressortir le lien entre la collecte et la performance (pondérée des différentes capitalisations de toutes les SCPI détenues au 31/12/2020 par une SGP donnée). Le constat est limpide : le seul chant des sirènes des promesses de rentabilité ne suffit pas à infléchir notre choix de conseil. Il y a un aspect affectio societatis évident : nous conseillons des SCPI pour leur back office, pour leur équipe de gestion, pour leur potentiel $ … Tout comme les autres critères, nous devons veiller à les réévaluer régulièrement.

 

Ces « jeunes » SCPI peuvent intégrer des stratégies modernes sur un marché en évolution, avec notamment des critères plus « en vogue ».

 

 

Vous l’aurez compris, l’idée ici n’était pas de balayer l’intégralité des critères d’analyse dont nous disposons pour sélectionner telle ou telle SCPI mais de vous apporter un éclairage différent sur certains de ces éléments. Et comme surprises il y aura, et qu’elles ne viennent jamais d’où on les attend… une solution serait-elle la diversification ?! Et, comme vous le savez, le « collectif » permet cette diversification.

 

 

[1] Données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) recueillies et traitées par l’Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF)

[2] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[3] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[4] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[5] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

[6] Réalisé d’après Marchés des parts et performances en 2020 ; IEIF

 

Economie
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