La vente d’un bien immobilier par une société civile immobilière

Newsletter
du 11 Février 2021
N°374
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

 

La vente d’un bien immobilier par une société civile immobilière (SCI) constitue une opération courante. Pourtant, elle soulève de nombreuses interrogations et de nombreux arrêts[1], notamment au regard des pouvoirs du gérant.

 

News 374

 

Rappelons qu’aux termes de l’article 1849, alinéa 1er, du Code civil, « dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ». Aussi est-il admis en pratique que le gérant puisse conclure seul des actes de disposition pour le compte de la société civile dès lors que ceux-ci entrent dans l’objet social. Certes, l’article 1155, alinéa 1er, du Code civil prévoit que « lorsque le pouvoir du représentant est défini en termes généraux, il ne couvre que les actes conservatoires et d'administration », mais cette disposition n’est pas applicable au droit des sociétés civiles, au regard du principe selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales[2].

 

Le premier réflexe du praticien est donc de consulter l’objet social de la société, lequel pourra comprendre de manière explicite la vente des immeubles sociaux.

 

S’agissant des rapports avec les associés, et à défaut de stipulation déterminant les pouvoirs du gérant (art. 1848, al. 3, C. civ.), « le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société » (art. 1848, al. 1er, C. civ.). La loi « Pacte » est venue ajouter un alinéa à l’article 1833 du Code civil en précisant que « la société est gérée dans son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité ». La contrariété d’un acte ou d’une décision collective à l’intérêt social n’est toutefois pas de nature à entraîner sa nullité (art. 1844-10, al. 3, C. civ.)[3]. Pour autant, la doctrine considère que le gérant qui accomplirait un acte contraire à celui-ci engagerait sa responsabilité et risquerait la révocation[4].

 

En conséquence, alors qu’à l’égard des tiers, seule compte la conformité de l’acte conclu à l’objet social, à l’égard des associés, il convient de surcroît que l’acte soit conforme à l’intérêt social[5].

 

Dès lors, le gérant qui conclut une vente d’un immeuble social pour le compte de la société, alors qu’il en a le pouvoir, peut voir sa responsabilité engagée si l’acte était susceptible de contrarier l’intérêt social.

 

A ce titre, rappelons que la loi de ratification de l’ordonnance portant réforme du droit des obligations était venue corriger les imperfections de la version initiale de l’article 1145 du Code civil[6], en supprimant le critère de l’utilité de l’acte pour la société. Désormais, s’agissant de la validité d’une vente d’immeuble par une SCI, seul demeure le critère de la conformité à l’objet social[7].

 

Deux hypothèses sont alors à distinguer : soit l’objet social prévoit expressément la vente (I), soit il ne l’envisage pas (II).

 

[1] V. en dernier lieu : Cass. 3ème civ., 5 nov. 2020, n° 19-21.214, BJS 2021, n° 2, p. 41, note Th. de Ravel d’Esclapon ; Dr. sociétés 2021, n° 2, comm. 19, note N. Jullian.

[2] Mémento Francis Lefebvre Sociétés civiles 2021, n° 7416.

[3] M. Buchberger, « Pour un abandon de l’intérêt social comme condition de validité des contrats conclus par la société », Rev. Sociétés 2020, p. 659, n° 7 et s.

[4] M. Storck, St. Fagot, Th. de Ravel d’Esclapon, « La gouvernance des sociétés civiles », JCP N 2020, n° 52, 1272, spéc. n° 19.

[5] Mémento Francis Lefebvre Sociétés civiles 2021, n° 7407.

[6] Sur cette disposition telle qu’issue de l’ord. n° 2016-131 du 10 févr. 2016 : B. Joyeux, Ph. Viudès, « Les ventes immobilières des sociétés civiles : de la nullité des actes passés en violation de l’article 1145 du Code civil », Defrénois 2017, n° 19, p. 11.

[7] M. Storck, Th. de Ravel d’Esclapon, « SCI : incidences de la ratification de l’ordonnance du 10 octobre 2016 », JCP N 2018, n° 23, 1201, spéc. n° 9.

I.                 L’objet social prévoit expressément la vente d’un immeuble

Les formulaires récents de statuts de sociétés civiles prévoient généralement de manière explicite la vente à titre exceptionnel ou occasionnel des actifs immobiliers.

 

Au préalable, il convient de rappeler que cette activité de vente doit rester exceptionnelle, à défaut de quoi la société civile immobilière pourrait être assimilée à une société de marchand de biens si elle se livre à une activité d’achat-revente[8].

 

Dans ce cas, les conséquences sont graves, l’activité de marchand de biens étant commerciale au sens du droit civil (art. L. 110-1, 2° C. com.) et du droit fiscal (art. 35, 1° CGI) :

-      En droit civil, la société dégénère en société créée de fait, laquelle est soumise au régime des sociétés en participation (art. 1873 C. civ.)[9].

-        En droit fiscal, la société sera assujettie automatiquement à l’impôt sur les sociétés, emportant ainsi taxation des plus-values latentes (art. 206, 2, CGI)[10].

 

   Dès lors que l'objet social de la société civile immobilière comprend la vente, deux hypothèses sont à distinguer: soit les statuts ne prévoient pas de clause limitative des pouvoirs du gérant, soit les statuts prévoient pareille clause.

  

Dans l’hypothèse, rare en pratique, où les statuts ne comprendraient pas de clause limitative des pouvoirs du gérant, ou en comporteraient une qui ne lui interdirait pas la vente, alors le gérant est libre d’engager la société pour toutes les opérations de vente d’immeuble[11]. Il pourra donc signer au nom de la société l’avant-contrat ainsi que l’acte définitif emportant réitération authentique de la promesse.

 

Conformément à l’article 1849, alinéa 3, du Code civil, les statuts peuvent comprendre une clause limitative des pouvoirs du gérant imposant la tenue d’une assemblée générale préalablement à la signature de la promesse de vente. Cette clause est fréquente en pratique. Il sera généralement imposé une autorisation des associés, mais rien n’interdit de prévoir une simple consultation ou un simple avis préalable[12].

 

Le gérant engage alors sa responsabilité à l’égard des associés s’il conclut seul la vente sans assemblée générale préalable, mais la vente demeure parfaitement valable à l’égard du tiers acquéreur[13].

 

En effet, la clause limitative des pouvoirs du gérant est inopposable aux tiers, même de mauvaise foi (art. 1849, al. 3 C. civ.)[14]. Toutefois, la violation de cette clause par le gérant l’expose au risque d’être révoqué.

 

En pratique, le notaire qui prêterait son concours à un tel acte engage sa responsabilité à l’égard de la société.

 

Il est aussi possible pour les associés d’engager la société par leur simple intervention unanime à la promesse de vente et à la vente ainsi que le permet l’article 1854 du Code civil. Cette solution présente un intérêt évident en présence d’une société civile immobilière comportant un faible nombre d’associés[15].

 

[8] Pour une illustration : CE, 3ème et 8ème ch., 18 mars 2020, n° 425443, JCP N 2020, n° 43, 1228, note J.-L. Pierre.

[9] M. Storck, St. Fagot, Th. de Ravel d’Esclapon, Les sociétés civiles immobilières, Lextenso, 2ème éd., 2019, n° 147.

[10] Ibid., n° 149.

[11] V. J.-P. Garçon, « La vente d’un immeuble par une SCI de gestion », BJS 2012, n° 9, p. 680.

[12] Th. de Ravel d’Esclapon, « Les aménagements statutaires de la gérance de société civile immobilière », Defrénois 2018, n° 6, p. 37, spéc. n° 11.

[13] M. Storck, St. Fagot, Th. de Ravel d’Esclapon, Les société civiles immobilières, déjà cité, n° 687.

[14] V. déjà Cass. 3ème civ., 24 janv. 2001, n° 99-12.841, Defrénois 2001, n° 21, p. 1272, obs. G. Daublon ; v. plus récemment, Cass. 3ème civ., 15 oct. 2015, n° 14-21.423, JCP N 2016, n° 28, 1225, obs. M. Storck.

[15] M. Storck, St. Fagot, Th. de Ravel d’Esclapon, Les société civiles immobilières, déjà cité, n° 845.

II.               L’objet social ne prévoit pas expressément la vente

L’hypothèse dans laquelle l’objet social d’une société civile immobilière ne prévoit pas de manière expresse la vente d’un immeuble est fréquente en pratique.

 

Ainsi, dans l’hypothèse où l’objet social serait libellé ainsi : « l’acquisition de tous biens mobiliers ou immobiliers, la gestion et l’administration des biens dont la société pourrait devenir propriétaire », alors le gérant ne peut engager la société par un acte de vente, lequel excède l’objet social[16].

 

Par ailleurs, il arrive fréquemment que la clause relative à l’objet soit ainsi formulée : « La propriété, la possession, la jouissance, l'administration, l'aménagement, la transformation et l'exploitation par bail, location ou autrement des immeubles ».

 

Se pose alors la question de savoir ce que recouvre la notion de « propriété ».

 

Dans certaines décisions, la Cour de cassation a considéré que la propriété n’englobait pas la vente, de sorte que, pour procéder à cette opération, le gérant devait être autorisé par une assemblée générale statuant à la majorité requise pour procéder à toute modification statutaire[17]. A défaut, la promesse de vente conclue par le gérant au nom de la société est nulle[18]. Cette position jurisprudentielle retient une vision restrictive de la propriété, laquelle serait figée, limitée à la seule détention d’un actif[19].

 

Dans d’autres décisions, la Cour de cassation a au contraire admis que la propriété pouvait comprendre la vente, auquel cas le gérant pouvait agir seul, sous réserve de la tenue d’une assemblée générale dans l’hypothèse où les statuts comprendraient une clause limitative de ses pouvoirs. Cette position apparaît alors plus conforme à la lettre de l’article 544 du Code civil qui fait de la propriété « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (…) ».

 

En effet, la haute juridiction a ainsi pu considérer que la notion de propriété incluait le droit de disposer, de sorte que la vente n’était pas contraire à l’objet social[20]. Dans une décision plus récente, la Cour de cassation a cassé un arrêt d’appel ayant annulé une promesse de vente conclue par le gérant d’une société civile immobilière dont l’objet social était le suivant : « la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d'en favoriser le développement immobilier », alors même que la promesse portait sur le seul immeuble de la société[21].

 

En pratique, et en raison du manque de lisibilité de la jurisprudence, il est judicieux de convoquer une assemblée générale statuant à la majorité requise pour toute modification statutaire afin d’autoriser le gérant à conclure la vente. Il est aussi possible d’engager la société par l’intervention de tous les associés à la promesse et à l’acte de vente (art. 1854 C. civ.).

 

 [16] Cass. 3ème civ., 23 oct. 2013, n° 12-22.720, BJS 2014, n° 1, p. 34, note J.-P. Garçon.

 [17] V. notamment, Cass. 3ème civ., 6 sept. 2011, n° 10-21.815, JCP N 2011, n° 48, 1309, obs. J.-P. Garçon.

 [18] V. Cass. 3ème civ., 5 nov. 2020, précité.

 [19] V. Th. de Ravel d’Esclapon pour qui « ce que vise la notion de propriété, c’est l’état de propriétaire, c’est-à-dire le fait d’avoir un droit de propriété sur un bien et non de disposer dudit bien » (obs. sous Cass. 3ème civ., 5 nov. 2020, précité).

 [20] Cass. 3ème civ., 18 déc. 2001, n° 00-16.530 et n° 00-16.692.

 [21] Cass. com., 26 févr. 2008, n° 06-21.744, JCP N 2008, n° 30-35, 1253, obs. J.-P. Garçon.

Conclusion :

La vente d’un actif immobilier par une société civile immobilière implique un grand nombre de précautions. Le praticien prendra soin de contrôler l’étendue de l’objet social et vérifiera l’existence et la teneur d’une probable clause limitative des pouvoirs du gérant.

 

Enfin, rappelons que la vente du seul actif de la société peut être une cause de dissolution de la société pour extinction de l’objet social (art. 1844-7, 2° C. civ.), dès lors que celui-ci est rédigé de manière trop restrictive.

 

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Henri
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Animateur Scientifique AUREP