Dans un litige relatif à l’évaluation de l’usufruit de droits sociaux d’une SCI détenu par un couple au titre de l’ISF, la Cour de cassation considère qu’il y a lieu de tenir compte de la clause d’agrément figurant dans les statuts (Cass. com., 15 févr. 2023, n° 20-19.451) :
En 2011 et 2012, l’administration fiscale, remit en cause la valeur vénale déclarée par des époux, dans leurs déclarations d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour les années 2008 à 2011, de deux biens immobiliers, le premier appartenant à une SCI, dont ils détiennent l’usufruit des parts sociales. Après avis de la commission départementale de conciliation, l’administration a émis, le 12 mars 2013, deux avis de mise en recouvrement. Le couple a assigné l’administration fiscale en annulation des avis de mise en recouvrement et décharge des droits réclamés.
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La Cour d’appel a rejeté leur demande.
Sur pourvoi, la Cour de cassation casse l’arrêt en ces termes :
« Vu les articles 885 E et 885 S du code général des impôts, alors applicables, et l’article 761 du même code :
10. Il résulte de ces textes que la valeur des biens entrant dans l’assiette de l’ISF est constituée du prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel, compte tenu de leur état de fait et de droit.
11. Pour rejeter la demande d’abattement de 30 % de la valeur vénale du bien situé au [Adresse 1], pour défaut de liquidité de cet actif immobilier, que M. et Mme [V] détiennent au travers des parts de la SCI [Adresse 6], dont ils sont usufruitiers, l’arrêt énonce qu’aux termes de l’article 885 [G], alinéa 1er, du code général des impôts, les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.
12. Il relève que M. et Mme [V] sont titulaires de l’usufruit de l’intégralité des parts de la société propriétaire du bien et retient qu’à ce titre, ils sont tenus d’inclure dans leur déclaration d’ISF la valeur en pleine propriété de ce bien, aucun abattement ou décote ne pouvant leur être appliqué.
13. L’arrêt énonce ensuite que les parts sociales détenues par les associés d’une SCI ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent, sur la valeur totale du bien, mais retient qu’il ne saurait être fait application de la méthode d’évaluation des droits indivis, puisque les droits de M. et Mme [V] portent sur la totalité de l’usufruit des parts de la SCI propriétaire du bien et qu’il ne s’agit donc pas d’indivision.
14. Enfin, après avoir énoncé que l’existence d’une clause d’agrément de tous les associés pour la cession des parts sociales limite la liquidité du bien, l’arrêt retient que les biens dont la propriété est démembrée et qui entrent dans le champ d’application de l’article 885 G du code général des impôts, doivent être déclarés dans l’assiette de l’ISF pour leur valeur vénale en pleine propriété sans aucun abattement ou décote au titre du démembrement.
15. En se déterminant ainsi, par des motifs tenant à l’absence de situation d’indivision et au fait qu’aucun abattement ne peut être revendiqué au titre du démembrement de propriété, impropres à exclure qu’une perte de valeur vénale du bien litigieux puisse résulter de la situation des nus-propriétaires, qui ne le détiennent pas directement mais au travers de parts sociales dont la cessibilité est limitée par une clause d’agrément de tous les associés figurant dans les statuts de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Avis de l’AUREP : il est vrai que la détention d’un bien immobilier par le biais d’une SCI pour l’usufruit, et en direct pour la nue-propriété, exerce une influence sur l’évaluation de l’immeuble au titre de l’ISF. La solution est sans doute transposable à l’IFI.