La Cour administrative d’appel de Toulouse a rendu début 2026 plusieurs arrêts relatifs à la même affaire particulièrement intéressants (CAA Toulouse, 29 janv. 2026, n° 24TL00929, 24TL00930, 24TL00931).
En synthèse, dans cette affaire, une SCI, n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, détenait un ensemble immobilier de caractère situé en Dordogne. Le bien était mis à la disposition des deux associés personnes physiques de la société une grande partie de l’année, conformément à l’objet social de la société prévoyant cette possibilité. Durant la période estivale, le bien en question était mis à la location par la société. Le bien faisait l’objet d’une annonce sur une plateforme de location en ligne.
L’administration fiscale estima que les locations saisonnières effectuées sur plusieurs années, correspondaient à une activité de location meublée. Dès lors, en effectuant une activité « assimilée sur le plan fiscal à une activité commerciale », la SCI devait être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Notons à cet égard que les bénéfices réalisés par les personnes physiques au titre d’une activité de location de locaux d’habitation meublés relèvent de la catégorie des BIC au sens de l’article 35 du CGI depuis le 1er janvier 2017.
Les associés de la société s’opposaient à ce raisonnement arguant du fait que les locations étant selon eux consenties nues. Ils prétendaient que les biens immobiliers tels que la société les a décrits dans son annonce de location ne disposaient pas de l’ensemble des éléments mobiliers énumérés par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Les juges du fond ont rejeté cet argumentaire. Ils estiment que l’annonce immobilière, rédigée par la société elle-même, n’a pas pour vocation d’indiquer de manière exhaustive tous les éléments d’équipement présents à l’intérieur du bien. Dès lors, les requérants ne pouvaient s’en prévaloir pour affirmer que l’ensemble des biens d’équipement énumérés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015 n’y figuraient pas.
Les juges ont également relevé que les associés, par ailleurs, époux, utilisaient cette propriété à titre de résidence secondaire en dehors des périodes de location, circonstance de nature à démontrer que le bien était doté des équipements nécessaires à la qualification de location meublée au sens de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015. En outre, ils ont relevé le « haut standing » des locations proposées sur la plateforme d’annonce. Enfin, ils ont souligné le caractère habituel des locations saisonnières, s’établissant sur plusieurs semaines en 2017 et 2018.
En conséquence, les juges en ont déduit que la SCI se livrait à une activité de location de locaux meublés. C’est donc à bon droit, qu’au titre des années concernées, l’Administration a, en application du 2 de l’article 206 du CGI, assujetti la SCI à l’impôt sur les sociétés.
L’affaire ne s’arrête pas là et la suite se révèle lourde de conséquences pour les intéressés.
Passible de l’impôt sur les sociétés au titre des années concernées, l’Administration en avait déduit des conséquences quant à la mise à disposition gratuite du bien par la société au profit de ses associés pendant la majeure partie de l’année. En renonçant aux loyers que lui aurait procurés la mise en location de ce bien à laquelle elle procédait habituellement, la société a consenti un avantage sans contrepartie au profit des associés. Dès lors qu’il n’avait pas été inscrit sous une forme explicite dans la comptabilité de la société (CGI, art. 54 bis ancien et 223), cet avantage en nature présentait, au sens du c de l’article 111 du CGI, un caractère occulte Dès lors, l’avantage était constitutif d’un revenu distribué, imposable entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
La Cour administrative d’appel de Toulouse a approuvé ce raisonnement en tout point.
Restait enfin à valoriser le montant de cet avantage occulte. Pour ce faire, il convenait de déterminer la valeur locative du bien en cause. L’administration fiscale avait alors appliqué un taux de rendement de 4 % à la valeur vénale de l’ensemble immobilier. Les associés n’apportaient aucun élément de nature à établir que ce taux serait excessif, le bien litigieux, étant situé dans un département touristique et, présentant un certain standing. L’attestation immobilière produite, évaluant la valeur locative annuelle, n’était pas suffisamment probante au regard des loyers pratiqués en location saisonnière. Dans ces circonstances, les juges du fond ont estimé que l’évaluation effectuée par l’Administration n’était pas excessive.
Il reste désormais à savoir si la société et ses associés formeront un pourvoi devant le Conseil d’Etat.