Promulguée le 19 novembre, la proposition de loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale » est venue encadrer sensiblement l’activité de location de meublés de tourisme.
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La réforme vise à durcir et affiner le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. Elle répond également aux demandes de contrôle de l’essor des locations de courte durée qui assèchent le marché immobilier résidentiel.
Parmi les principales évolutions apportées par la loi, l’assouplissement des modalités de modification du règlement de copropriété dans le sens d’une interdiction de la location en meublés de tourisme de certains lots à usage d’habitation. Concrètement, la décision en vue d’une telle modification (pour les lots autres que ceux constituant une résidence principale), peut désormais être décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Cet assouplissement vise toutefois les seules copropriétés dont le règlement dispose d’une clause « d’habitation bourgeoise » à savoir, une interdiction de toute activité commerciale dans les lots qui n’y sont pas destinés.
A la suite d’un différend intervenu au sein d’une copropriété votant cette interdiction selon les nouvelles règles de majorité, une question prioritaire de constitutionnalité avait été posée par une société requérante. Elle contestait ces nouvelles dispositions en ce qu’elles permettent à une majorité de copropriétaires d’interdire, de façon générale et absolue, la location en meublé de tourisme par simple modification du règlement de copropriété. Elle estimait qu’en l’absence de motif d’intérêt général suffisant et de garanties adéquates, elles portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
Elle invoquait également une méconnaissance de la liberté contractuelle et du droit au maintien des conventions légalement conclues.
La Cour de cassation avait renvoyé au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité fin 2025.
Dans une décision du 19 mars 2026 (Cons. Const., n°2025-1186 QPC du 19 mars 2026), le Conseil constitutionnel déclare les dispositions contestées conformes à la Constitution. Les Sages de la rue de Montpensier ont d’abord rappelé les objectifs poursuivis par les législateurs tels qu’ils ressortent des travaux préparatoires à savoir :
- faciliter au sein des copropriétés la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme ;
- lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.
En premier lieu, ils précisent ensuite qu’il n’appartient pas au Conseil constitutionnel « de rechercher si l’objectif que s’est assigné le législateur pouvait être atteint par d’autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à l’objectif poursuivi. »
En second lieu, les dispositions contestées n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives. Ainsi, l’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble.
De surcroît, le Conseil rappelle le périmètre d’application des dispositions.
D’une part, une telle interdiction ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement contient une clause « d’habitation bourgeoise ». D’autre part, elle ne peut que concerner les lots à usage d’habitation ne constituant pas une résidence principale. Une fois introduite, la clause s’applique indistinctement pour tous les copropriétaires.
En outre, les Sages précisent la portée limitée des dispositions qui « restreignent l’exercice de la seule activité de location en meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ». Ainsi, elles ne font pas obstacle à la mise en location des lots concernés selon d’autres modalités, notamment dans le cadre d’une location de longue durée.
En dernier lieu, le Conseil constitutionnel met en avant le caractère réversible de cette interdiction, la nouvelle règle de majorité trouvant également à s’appliquer à toute décision visant à y mettre fin.
En conséquence, le Conseil constitutionnel valide la loi qui ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, ni à d’autres droits et libertés garantis par la Constitution.