La loi de finances pour 2025 a introduit au sein de l’article 790 A bis du CGI, une exonération temporaire de DTMG pour les dons de sommes d’argent consentis dans un cadre particulier.
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Les dons de sommes d’argent doivent être consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce. Ils sont exonérés de DMTG dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire. Pour bénéficier de l’exonération le donataire doit en outre affecter les sommes reçues au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :
A l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (EFA).
A des travaux et des dépenses éligibles à la prime de transition énergétique (prévue au II de l’article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale ;
A l’acquisition d’un immeuble neuf ou ;
A l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (EFA).
Enfin, le donataire doit conserver et affecter le logement à sa résidence principale pendant 5 ans ou, le louer à usage de résidence principale.
Si les commentaires administratifs relatifs au dispositif ont été publiés en septembre 2025, un parlementaire avait interpellé le Gouvernement en amont, en avril 2025, concernant son périmètre d’application. Précisément, il interrogerait le ministre de l’Économie et des Finances sur les raisons de l’exclusion du dispositif des opérations de construction d’une maison individuelle à usage de résidence principale, hors cadre strict d’une VEFA. Selon lui, la mise à l’écart de ces projets serait non conforme à l’objectif poursuivi pour le texte en particulier lorsqu’ils sont menés sur des terrains acquis séparément, avec un constructeur ou un maître d’œuvre, dans un cadre contractuel transparent et sécurisé. Dès lors, la parlementaire demandait au Gouvernement s’il souhaitait apporter une clarification de la doctrine fiscale afférente à l’article 790 A bis en y incluant de manière explicite les opérations de construction individuelle de résidence principale ou, si une réforme en la matière était à l’étude.
Dans sa réponse, le Gouvernement écarte cette possibilité. Pour cause l’opération de construction de sa résidence principale par le contribuable ne saurait s’analyser comme l’acquisition en l’état futur d’achèvement d’un immeuble que le contribuable entend affecter à sa résidence principale au sens et pour l’application de l’article 790 A bis du CGI.
A cet égard, le ministre souligne que dans le cadre d’un contrat en VEFA, l’acquéreur n’est à aucun moment responsable de la construction, la fonction de maître d’ouvrage revenant au promoteur constructeur qui est également le titulaire du permis de construire. A l’inverse, dans un contrat de construction de maison individuelle, le particulier propriétaire du terrain, titulaire du permis de construire, est le maître d’ouvrage qui commande la construction d’un bien immobilier au constructeur ou à l’entrepreneur.
L’exclusion procédant d’une lecture stricte du texte, la réponse ministérielle indique qu’une extension du champ d’application ne saurait être opérée par voie doctrinale.
Enfin, le Gouvernement dresse le parallèle avec d’autres régimes fiscaux dans lesquels, la VEFA est généralement assimilée fiscalement à l’acquisition d’un bien immobilier et non à sa construction.
Avis de l’AUREP : En définitive, l’opération de construction ne saurait être considérée comme une opération d’acquisition d’un logement neuf pour l’application du dispositif. Cette réponse ministérielle s’inscrit dans le sillon des commentaires administratifs publiés en septembre dernier. Ces derniers écartent expressément le bénéfice de l’exonération aux donataires affectant les sommes reçues à la construction de leur résidence principale et, dans la même lignée à l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à leur résidence principale.
L’affectation des sommes se retrouve ainsi cantonnée à l’affection d’un immeuble neuf ou en EFA laissant de côté un certain volume de primo-accédants ayant fait le choix de construire plutôt que d’acquérir.