Rappelons que la dernière loi de finances introduit un dispositif dérogatoire en laissant la possibilité aux conseils départementaux de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du Code Général des Impôts (CGI) au-delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
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Rappelons que la dernière loi de finances introduit un dispositif dérogatoire en laissant la possibilité aux conseils départementaux de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du Code Général des Impôts (CGI) au-delà de 4,50 %, sans que ce taux excède 5 %, pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
I. Augmentation du taux des DMTO et primo-accédants
En clair, les conseils départementaux disposent jusqu’en 2028, de la faculté de rehausser au maximum le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 %. A toutes fins utiles, précisons que l’administration fiscale a publié le 1er juin 2025, la liste des départements avec le taux des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables au cours de l’année. Notons à cet égard qu’une grande majorité des communes avaient, à cette date, voté une augmentation à 5 % applicable dès 2025.
Toutefois, le texte prévoit que par exception, cette hausse éventuelle ne pourra s’appliquer lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété destinée à l’usage de sa résidence principale. A cet égard, la loi de finances renvoie à l’article L31‑10‑3 du Code de la construction et de l’habitation, suivant lequel la condition de première propriété est remplie pour les personnes physiques n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l’acte d’acquisition.
Cette tolérance en faveur des primo-accédants soulevait des incertitudes parmi lesquelles : quid de son applicabilité dans l’hypothèse d’un achat conjoint lorsque seul l’un des membres du couple remplit la condition de primo-accession ?
La problématique fut soulevée par un parlementaire auprès du ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique le 18 mars dernier. Dans une réponse en date du 16 septembre 2025, le Gouvernement apporte des précisions (Rép. min. n°5129, JOAN 16 sept. 2025, p.8098, J.D. Berger).
D’abord, il convient de distinguer le mode d’acquisition du bien qui sera la plupart du temps attaché à la situation conjugale du couple acquéreur.
Acquisition en indivision
Dans le cadre d’une acquisition en indivision, il convient d’apprécier la condition de primo-accession au niveau de chaque indivisaire et de sa quote-part. Dès lors, si l’acquisition constitue pour un indivisaire sa première propriété à usage de résidence principale, il pourra bénéficier sur sa quote-part d’un taux de droits exempt de l’augmentation éventuellement votée par le département concerné. A l’inverse, s’il ne remplit pas la condition, il sera soumis à la hausse de DMTO sur sa quote-part. Le Gouvernement précise que ces règles s’appliquent aux concubins, partenaires de PACS et aux époux mariés sous un régime de séparation de biens. En clair, les couples dont les acquisitions réalisées à deux relèvent du régime de l’indivision, sont concernés par cette règle d’appréciation personnelle. Il devrait selon nous en être de même pour une acquisition réalisée par des époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts.
Acquisition par des époux mariés sous un régime communautaire
En revanche, en présence d’époux coacquéreurs, mariés sous le régime légal ou de la communauté universelle, les deux époux doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin que la hausse de DMTO ne soit pas appliquée. En clair, le régime communautaire fait obstacle à la détermination individuelle de la qualité.
Le Gouvernement distingue cette hypothèse de celle d’un époux marié sous un régime communautaire faisant l’acquisition seul à l’aide de fonds propres. Dans cette dernière occurrence, la condition de première propriété sera appréciée au niveau de l’époux agissant seul, sous réserve que ce dernier respecte et fasse figurer dans l’acte d’acquisition, la double déclaration d’origine des deniers et de remploi ou emploi de biens propres. Il s’en déduit qu’à défaut, le bien acquis sera présumé commun et la qualification de primo-accédant appréciée au niveau des deux époux.
II. Réduction ou exonération de DMTO des primo-accédants
Si la question posée par le parlementaire visait l’exclusion du champ d’application de la majoration éventuelle de DMTO, rappelons que la loi de finances pour 2025 a introduit un régime spécial toujours en faveur des primo-accédants de leur résidence principale (CGI, art. 1594 F septies nouveau).
Précisément, le texte énonce que le « conseil départemental peut, sur délibération, réduire le taux prévu à l’article 1594 D ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation »
Le bénéfice éventuel de cette exonération ou diminution des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière pour les primo-accédants est toutefois soumis à des conditions d’affectation et d’occupation du bien acquis. L’acquéreur devra prendre l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition. Précisons en préambule que conformément à la liste susvisée, publiée par l’administration, un seul département avait, au 1er juin 2025, voté en faveur d’une diminution des DMTO en faveur des primo-accédants.
A cet égard, un décret n°2025-946 paru le 8 septembre 2025 précise les cas dans lesquels le respect de l’engagement d’affectation n’est pas exigé. Les conditions sont précisées à l’article 265 de l’annexe III du Code général des impôts. Le texte précise que « le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur dans le délai maximum d’un an suivant la date de l’acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d’achèvement des travaux. » Ce délai s’étend à six ans lorsque le logement est destiné à l’occupation de l’acquéreur à compter de sa retraite, sous réserve qu’il soit loué pendant cette durée.
De surcroît, il est prévu conformément aux dispositions précitées qu’un logement soit considéré comme une résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an. Des tolérances sont prévues en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas de mobilité professionnelle.
Durant les cinq ans suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux, le logement ne peut être loué que dans des situations exceptionnelles (mobilité professionnelle encadrée, décès, divorce, chômage > 1 an, invalidité) et pour une durée maximale de trois ans.
Le logement ne peut pas être mis en location saisonnière ou en meublé, ni servir d’accessoire à un contrat de travail. De même, il ne peut être utilisé à titre accessoire pour une activité professionnelle ou commerciale que si la surface dédiée à cette activité n’excède pas 15 % de la surface totale. Enfin, le logement ne peut être vendu que pour des raisons exceptionnelles : force majeure, santé, ou situations spéciales déjà prévues (mobilité professionnelle encadrée, décès, divorce, chômage > 1 an, invalidité).
Avis de l’AUREP : En synthèse, il conviendra en pratique d’être vigilant à la situation conjugale des acquéreurs pour vérifier s’ils respectent ou non la qualification de primo-accédant. De même, il conviendra, dans le cadre d’un régime communautaire d’être vigilant à la présence ou au contraire l’absence de la double déclaration d’emploi/remploi effectuée par un époux. Si nous connaissons les conséquences civiles attachées à cette subrogation, elle trouve ici écho en matière de droits de mutation à titre onéreux.
Enfin, dans le cadre d’une réduction ou même une exonération de DMTO en faveur de primo-accédants, il faudra veiller à la permanence et au respect des conditions d’affection dans le temps. En tout état de cause, la location du logement dans le délai imparti de trois ans est à proscrire sauf à supposer que l’intéressé soit scrupuleusement dans l’une des situations visées par le texte.