Du bon usage de la donation à terme

CONSULTATION
FAMILLES BRAYAT/CHALUS

REDIGÉE PAR Mr LAVAUR, CGP, (DIPLÔMÉ L’AUREP).

            Vous m’avez sollicité pour imaginer une solution adaptée à vos préoccupations

Monsieur et Madame BRAYAT, vous êtes âgés, respectivement de 75 et 74 ans, mariés sous le régime de la communauté légale, retraités :

Vous avez deux enfants :

• ·       Louis, 52 ans, agent comptable, célibataire, léger handicap mental, et physique (Il ne pourra pas avoir de descendance), demeurant à Villeurbanne.
• ·       Maryse, 40 ans, psychiatre, marié, deux enfants, demeurant à Ecully.

            Vous demeurez  à Lyon, Rue de Créqui. Bel appartement acquis le 2 janvier 2000.

            Vous avez de très bons rapports avec votre voisin de palier, Monsieur Yves CHALUS, lui-même, retraité, (petite retraite), âgé de 78 ans (espérance de vie 11 ans). Vous êtes attentifs à sa situation, préoccupés par son isolement. Son fils, qu’il n’a pas vu depuis de nombreuses années, vit à Montréal.

Votre fils Louis ne manque jamais de faire visite à Monsieur CHALUS, qui apprécie (il joue un peu le rôle du fils).

Monsieur CHALUS, est propriétaire de son appartement (38 m2), contigu au votre, récemment estimé 180.000 euros. Inquiet pour sa fin de vie (ressources jugées insuffisantes) il vous a proposé de céder (à la famille BRAYAT) la nue-propriété de cet appartement. Nue-propriété estimée, compte tenu de son espérance de vie, de l’état du marché immobilier : 110.000 euros (cette estimation peut servir de base à une éventuelle négociation). Il propose la conversion du prix en rente viagère sous réserve d’un bouquet d’un montant de l’ordre de 20 à 30.000 euros.
 
A priori, bien que disposant de liquidités plutôt abondantes, vous n’êtes pas très intéressés par cette acquisition. Mais, la famille BRAYAT, c’est vous et vos enfants. Alors pourquoi ne pas envisager une acquisition réalisée par Louis ou Maryse ? Sauf que Louis a une situation patrimoniale plutôt précaire et que Maryse semble avoir d’autres projets.
Monsieur CHALUS insiste.

Ma proposition serait la suivante :
 
L’acquisition serait faite par Louis au titre d’un usufruit successif et par Maryse pour la propriété future avec une entrée en jouissance au décès de son frère. A terme, c’est-à-dire au décès de Mr CHALUS d’une part, de Pierre d’autre part, Maryse sera seule propriétaire de cet appartement sans droits de mutation supplémentaires (article 1133 du CGI).

Comment Louis et Maryse pourraient se répartir le prix de cession  évalué 110.000 euros ? Compte tenu de l’espérance de vie de Pierre (30 ans), de l’état du marché immobilier on peut envisager la répartition :

• –        Louis : usufruit successif (entrée en jouissance probable dans 11 ans au décès de Mr Chalus) 80.000 euros
• –        Maryse : nue-propriété 30.000 euros

Il s’agit là encore d’une estimation pouvant servir de base à une négociation familiale. La part du prix de vente assumée par Louis serait convertie en rente viagère, d’un montant annuel de 8.000 euros (taux d’intérêt précompté : 2%). Montant à débattre.

La part du prix de vente prise en charge par Maryse correspondrait au bouquet (30.000 €) souhaité par Monsieur CHALUS. Il serait payé comptant. Pour faciliter la solution, et pour vous associer à l’opération je vous suggère une donation de deniers à vos  enfants :

• ·       Donation à Maryse de la somme de 30.000 euros, livrable au jour de la donation
• ·       Donation à Pierre de la somme de 80.000 euros livrable à terme, en 11 versements annuels égaux de 7.250 euros.

La donation à terme, qui distingue l’engagement de donner de la livraison de la chose donnée, est une technique juridique aujourd’hui parfaitement maîtrisée. La donation à Louis lui permettra de disposer des sommes nécessaires au paiement annuel de la rente. Rassurant pour tous, pour Monsieur Chalus comme pour Louis. Vous m’avez confirmé avoir sur vos différents livrets d’épargne des disponibilités d’un montant supérieur aux 110.000 euros.

  
C’est bien toute la famille Brayat qui serait « embarquée » ainsi dans cette opération.
On peut préciser les conséquences de survenance du décès de Monsieur CHALUS, crédirentier.
 
Il décède au cours des onze prochaines années, son usufruit réservé s’éteint purement et simplement, prend fin également la rente due par votre fils qui continue pour autant à percevoir les 7.250 euros pour les années restant à courir.
 
Il décède au-delà de la onzième année, l’usufruit s’éteint. Le versement de la rente se poursuivra au-delà de la onzième année pour s’éteindre au jour de son décès. Ce risque de prolongement de la rente pourrait être couvert par la souscription auprès d’une compagnie d’assurance d’un contrat de rente à effet différé dont le coût devrait être peu élevé, Monsieur CHALUS ayant à 89 ans (78 + 11) une espérance de vie de 6 ans seulement. D’autres solutions pourraient être envisagées.
 
Évidemment, je me tiens à votre disposition pour vous indiquer les hypothèses que j’ai retenues pour réaliser les évaluations effectuées.

Si vous devez retenir mes propositions, nous verrons avec votre notaire, également notaire de Monsieur CHALUS, les dispositions spécifiques concernant tant la donation à vos enfants que la vente à leur profit et plus particulièrement les charges et conditions qui accompagneront leur mise en œuvre.

A ce jour, vous n’avez consenti aucune donation autre qu’une donation entre époux. Sur le plan fiscal les abattements de base taxable sont donc totalement disponibles (100.000 euros par donateur et donataire).

Vous pourriez vous interroger pour savoir si cette donation de deniers ne pourrait pas être complétée par la donation d’autres biens (ne serait-ce que pour parvenir à une donation égalitaire entre vos deux enfants). Le complément de donation au profit de Maryse, pour une valeur de 50.000 euros, pourrait également se faire sous forme de donation à terme livrable par exemple à la même date que le versement de la dernière annuité à son frère.

Je reste à votre disposition…

Mes honoraires de consultation s’élèvent à …..

Veuillez……