La dernière loi de finances pour 2025 a introduit exonération temporaire de DTMG pour les dons de sommes d’argent consentis dans un cadre particulier défini par l’article 790 A bis du CGI.
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Les dons de sommes d’argent devront être consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce. Ils seront exonérés de DMTG dans la double limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire et de 300 000 euros par donataire. Pour bénéficier de l’exonération le donataire devra en outre affecter les sommes reçues au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :
A des travaux et des dépenses éligibles à la prime de transition énergétique (prévue au II de l’article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020) et réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale.
A l’acquisition d’un immeuble neuf ou,
A l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement (EFA);
Enfin, le donataire devra conserver et affecter le logement à sa résidence principale pendant 5 ans ou, le louer à usage de résidence principale.
S’ils étaient attendus, l’administration fiscale a publié le 4 septembre 2025 ses commentaires afférents au dispositif (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, §730 et suiv.).
En synthèse, voici les positions marquantes retenues par l’administration :
Enfin, nous relevons que ces obligations de conservation et d’affectation pesant sur la tête du donataire sont personnelles. Ainsi, le décès de ce dernier dans le délai de 5 ans ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération. De même, les héritiers ou légataires du donataire ne sont pas tenus de les respecter.
D’abord, elle écarte expressément le bénéfice de l’exonération aux donataires affectant les sommes reçues à la construction de leur résidence principale et, dans la même lignée à l’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à leur résidence principale. L’affectation des sommes se retrouve ainsi cantonnée à l’affection d’un immeuble neuf ou en EFA laissant de côté un certain volume de primo-accédants ayant fait le choix de construire plutôt que d’acquérir.
S’agissant de l’affectation des sommes ; la doctrine administrative prévoit que les sommes reçues ne peuvent être utilisées pour l’acquisition de droits démembrés ou indivis exercés sur un immeuble en ajoutant toutefois deux tolérances d’affectation :
- l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en EFA, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale ;
l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en EFA soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale
Toujours en matière d’affectation des sommes, l’administration écarte l’opération d’apport par le donataire à une SCI, aussi bien en capital qu’en compte courant d’associé.
Ensuite, il est indiqué que la circonstance que le donataire loue le bien acquis en meublé ou en nu est sans incidence, pourvu que le logement constitue la résidence principale du locataire.
Toujours en matière de location, l’exonération ne s’applique pas aux sommes d’argent affectées à l’acquisition par le donataire d’un logement compris dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence avec services pour étudiants, et qu’il donne en location à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La raison est simple, dans un tel schéma c’est bien l’exploitant et non le locataire qui affecte le logement à l’habitation de son propre locataire.
S’agissant du cumul du dispositif avec d’autres avantages, il est bien spécifié que dans le cadre du financement de travaux de rénovation énergétique éligibles à « MaPrimeRénov’ », le donataire ne devra pas bénéficier de ladite prime à raison de ces mêmes dépenses et travaux (dispositifs exclusifs l’un de l’autre).
S’agissant du montant de l’exonération, il est en tout état de cause strictement limité au montant de l’affectation réalisée. Dès lors, si une somme d’argent donnée apparaît supérieure à la valeur de l’immeuble acquis ou au montant des travaux de rénovation, seule la fraction du don effectivement affectée à cette acquisition ou à ces travaux peut bénéficier de l’exonération.