L’article 150 U du CGI prévoit un cas d’exonération de plus-value immobilière qui, bien que moins fréquent que celui relatif à la résidence principale, n’en produit pas moins des effets similaires.
Photo de Jakub Żerdzicki sur Unsplash
Précisément, est susceptible d’être exonérée, la plus-value issue de la première cession d’un logement autre que la résidence principale du cédant lorsque ce dernier n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
Pour se faire, le cédant sera tenu de remployer, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, le prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. Un remploi partiel du produit de la vente est possible mais, dans cette occurrence, l’exonération ne s’appliquera qu’à la fraction remployée.
Précisons par ailleurs que le texte prévoit, comme pour la cession de la résidence principale, une exonération des dépendances immédiates et nécessaires du bien cédé, pourvu que celle-ci soient cédées simultanément.
Ces principes rappelés, intéressons-nous maintenant à la question formulée par un parlementaire au Gouvernement autour de ce dispositif courant mars 2025. L’élue, arguait du fait que ni le texte, ni la doctrine administrative ne mentionnent explicitement une durée minimale de conservation de la nouvelle résidence principale acquise pour conserver l’exonération.
Dès lors, elle interrogeait le Gouvernement sur la durée minimale de détention de la résidence principale pour que le propriétaire puisse conserver le bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien locatif. On comprend aisément le fondement de la question tant l’enjeu qui en découle apparait d’importance. En effet, rappelons que le non-respect des conditions du texte entraine la remise en cause de l’exonération.
Le ministre de l’Economie et des finances s’est prononcé le 3 juin 2025 (RM Ranc, n°4693, JOAN 3 juin 2025, p. 4331). Fort logiquement et en raison de sa subtilité, le Gouvernement considère qu’aucune réponse concrète ne peut être donnée à la question purement factuelle. A cet égard, il est rappelé que la résidence habituelle visée par le texte, s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Ainsi, la notion de résidence effective est incompatible avec une utilisation temporaire du logement.
Aussi, le Gouvernement considère que l’affectation du logement « à la résidence habituelle et effective du contribuable doit être d’une durée suffisamment significative pour que la réalité de cette affectation ne puisse être remise en cause. » Ensuite, le respect de cette condition factuelle est apprécié au cas par cas par l’administration, sous le contrôle du juge de l’impôt.
Par conséquent, aucune durée minimale d’occupation ne peut être fixée in abstracto pour emporter l’exonération sans examiner l’ensemble des circonstances de fait.