Le médiateur a, en ce début d’année, été confrontée à la question de savoir si une demande de retrait d’une SCPI était enfermée dans un délai de validité.
Allison Saeng Pour Unsplash+
Précisément, Madame X, la requérante, détenait des parts de SCPI. Elle avait, en octobre 2023, effectué une demande de retrait auprès de la société de gestion. La demande n’ayant reçu exécution au bout de quatre mois, elle sollicita des explications de la société de gestion.
Bien que sa demande avait été enregistrée au sein du registre des retraits, registre au sein duquel les demandes sont satisfaites par ordre chronologique, la société précisa que les conditions de marché actuelles ne permettaient pas d’exécuter sa demande. Contestant cette argumentation, la requérante sollicita l’avis du médiateur de l’AMF.
Ce dernier, interrogea les parties. Le professionnel lui indiqua à cette occasion que « l’ordre de retrait » de Madame X avait une validité de 12 mois et, qu’il conviendrait pour elle de renouveler sa demande à cette issue. Le médiateur de l’AMF rendit alors une recommandation, une fois encore, pédagogique à plusieurs échelles (Journal de bord du médiateur, dossier du mois, 03 février 2025).
D’abord, il rappela, que les parts d’une SCPI, investie en immobilier non coté, comporte un risque de liquidité. Ainsi, le délai d’exécution de la demande de retrait, allongé en l’espèce, était justifié par la nature illiquide des parts.
Ensuite, il effectua une distinction entre deux terminologies maladroitement employées par le professionnel ici, permettant d’identifier les deux schémas alternatifs dont peut disposer un associé souhaitant se retirer d’une SCPI : soit à travers une demande de retrait, soit au terme d’un ordre de vente. Selon la procédure employée, les conséquences aussi bien pour l’associé que pour la société de gestion ne seront pas les mêmes.
Pour l’investisseur d’abord, s’il a effectué une demande de retrait alors :
- La société va « procéder au remboursement des parts en effectuant une compensation à partir des fonds issus des nouvelles souscriptions. »
- Ensuite, « le prix de retrait est déterminé à partir du prix de souscription, diminué de la commission de souscription ».
- L’exécution des demandes de retrait s’effectue par ordre chronologique d’inscription au registre des retraits, sous réserve des contreparties existant.
- Enfin, la demande de retrait n’est enfermée dans aucun délai de validité.
A l’inverse, s’il a effectué un ordre de vente alors :
- Les parts seront dans ce schéma cédées « à un tiers dans le cadre du marché secondaire organisé en cas de SCPI à capital fixe ou, dans l’hypothèse d’une suspension de la variabilité du capital s’agissant des SCPI à capital variable. »
- Le prix de cession résultera ici du jeu de l’offre et de la demande.
- Enfin, l’ordre de vente aura une durée de validité de 12 mois, prorogeable 12 mois maximum sur demande expresse. Le médiateur précise ici que « l’ordre d’achat peut indiquer une durée de validité fixée librement par l’associé. »
En face, la société de gestion ne pourra appliquer une durée de validité aux demandes de retrait sous peine de se heurter au mécanisme légal de liquidité (CMF, art. L.214-93). Le médiateur de l’AMF précise que deux situations seulement, pourraient justifier l’invalidité d’une demande de retrait :
- La première, dans le cas où l’associé révoquerait sa demande de retrait ;
- La seconde dans « l’hypothèse d’une suspension de la variabilité du capital de la SCPI » (v. procédure de l’art. L. 214-93 précité, si les demandes de retrait non satisfaites représentent au moins 10% des parts).
En l’espèce, s’agissant d’une demande de retrait, elle ne comportait pas de durée de validité.