Indivision : quelle indemnisation pour l’indivisaire qui rembourse seul le prêt ?  

En dépit d’un contentieux abondant autour de la liquidation de l’indivision, l’opération reste épineuse, usuellement enchevêtrée par des dépenses personnelles engagées sur le bien indivis et pour lesquelles leur débiteur cherchera à obtenir indemnisation. La présente décision de la 1^ère chambre civile de la Cour de cassation en est le parfait exemple en ce qu’elle vient une nouvelle fois apporter des précisions sur l’application de l’article 815-13 du Code civil.

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En l’espèce, deux concubins avaient acquis en indivision un immeuble d’habitation pour respectivement trois quarts et un quart chacun. Des difficultés sont intervenues à la suite de leur séparation dans le cadre de la liquidation de l’indivision.

L’un des concubins revendiquait le montant de sa créance à l’égard de l’indivision au titre du financement de l’immeuble d’habitation fixée par la Cour d’appel de Caen (CA Caen, 22 sept. 2020, n°17/02088). Il arguait du fait qu’il avait financé au moyen de ses deniers personnels 75% du montant des échéances entre 2003 et 2006 et leur intégralité ensuite.

Pour rappel, en application de l’article 815-13 du Code civil, l’indivisaire qui aurait financé, au moyen de ses deniers personnels, des dépenses sur le bien indivis a un droit au remboursement. Les modalités d’évaluation de de cette créance dépendront de la nature de la dépense engagée. En l’espèce, le remboursement des échéances du prêt finançant l’acquisition du bien indivis relève d’une dépense nécessaire à la conservation du bien. En conséquence et dès lors que les dépenses auront généré un profit subsistant, la créance de l’indivisaire contre l’indivision est évaluée selon la plus forte des deux sommes que représentent le profit subsistant et la dépense faite, sous réserve de l’équité relevant du pouvoir modérateur du juge.

Dans l’affaire qui nous intéresse, le requérant reprochait à la Cour d’appel le mode de calcul de sa créance contre l’indivision. A cet égard, les juges d’appel avaient d’abord évalué la proportion dans laquelle le requérant avait financé la part de son coindivisaire avant d’appliquer cette même proportion à la différence entre la valeur actuelle du bien indivis et le prix de son acquisition.

La Haute juridiction (Cass. 1^ère Civ. 23 mai 2024, n°22-11.649) censure la méthode de la Cour d’appel et rappelle les modalités d’application du texte. Elle édicte le principe susvisé selon lequel il y a lieu, pour évaluer la créance, de comparer le montant du profit subsistant avec celui de la dépense faite. S’agissant du profit subsistant, il y a lieu « d’établir la proportion dans laquelle le règlement des échéances de l’emprunt, en capital et intérêts, avait contribué au financement global de l’acquisition, incluant les frais d’acquisition et le coût du crédit, puis d’appliquer cette proportion à la valeur actuelle du bien dans son état au jour de l’acquisition. ».