L’insaisissabilité des biens immobiliers non professionnels de l’entrepreneur individuel en six questions-réponses

Newsletter
du 24 Septembre 2021
N°402
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

Dans quel contexte l’insaisissabilité des immeubles non professionnels de l’entrepreneur individuel s’inscrit-elle ?

L’on se souvient que la loi n° 2003-721 du 1er août 2003 a créé un dispositif, qualifié de déclaration d’insaisissabilité, permettant à l’entrepreneur individuel de rendre insaisissable sa résidence principale par ses créanciers professionnels (anc. art. L. 526-1 C. com.). La loi LME n° 2008-776 du 4 août 2008 est venue compléter ce dispositif en permettant à l’entrepreneur de rendre insaisissable par déclaration tout bien immobilier bâti ou non bâti non affecté à son activité professionnelle.

 

La loi n° 2015-690, du 6 août 2015, dite loi Macron est allée plus loin dans cette logique en prévoyant une insaisissabilité de plein droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel (art. L. 526-1, al. 1er, C. com.), ce dernier disposant toujours de la faculté de déclarer insaisissables ses autres immeubles non affectés à son activité professionnelle (art. L. 526-1, al. 2, C. com.).

 

La logique de ces dispositifs repose sur une volonté du législateur de protéger les biens personnels de l’entrepreneur individuel, et plus spécifiquement sa résidence principale, du risque d’ouverture d’une procédure collective[1].

 

En conséquence, deux dispositifs cohabitent aujourd’hui : l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale d’une part ; et la déclaration d’insaisissabilité portant sur d’autres immeubles d’autre part.

 

Ils supposent néanmoins des conditions communes.

 

D’une part, ces modalités de protection des biens immobiliers non professionnels ne s’appliquent qu’aux entrepreneurs individuels[2], et non aux dirigeants de société quelle que soit leur forme sociale.

 

Pour autant, notons qu’il a été proposé par le 116 Congrès des Notaires de France d’étendre cette protection de la résidence principale à l’associé d’une société ne bénéficiant pas d’une limitation de sa responsabilité professionnelle[3]. Des auteurs ont également suggéré de prévoir une insaisissabilité de la résidence principale de la personne physique dirigeant une PME[4].

 

Est donc concernée par les dispositifs toute « personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante » (art. L. 526-1, al. 1er et 2, C. com). Cela comprend en toute logique les commerçants, artisans, agriculteurs, mais aussi tous les professionnels libéraux[5].

 

D’autre part, ces dispositifs ne peuvent porter que sur des biens immobiliers bâtis ou non. Bien que cela ne soit pas expressément prévu, il doit en aller de même des parts sociales d’une société civile d’attribution[6], mais certainement pas des parts d’une société civile immobilière[7]. L’immeuble doit néanmoins avoir un usage non professionnel.

 

Quelle est la nature du dispositif applicable à la résidence principale de l’entrepreneur individuel ?

La loi Macron a instauré une insaisissabilité de plein droit de la résidence principale de l’entrepreneur individuel[8]. L’article L. 526-1, alinéa 1er, du Code de commerce précise que, dans l’hypothèse où le local d’habitation sert également de local professionnel, la partie non affectée à l’activité professionnelle est insaisissable sans qu’il soit besoin de dresser un état descriptif de division.

 

Il s’agit d’une insaisissabilité de plein droit de sorte que l’entrepreneur n’a aucune démarche à effectuer.

 

Toutefois, elle ne protège l’immeuble que des créanciers dont les créances sont nées à l’occasion de l’activité professionnelle à compter de l’immatriculation de l’entrepreneur ou de l’acquisition de l’immeuble si elle lui est postérieure. Pour autant, notons que lorsque l’entrepreneur a débuté son activité avant le 7 août 2015, seules les créances professionnelles nées après cette date sont concernées, mais pas celles qui sont antérieures[9].

 

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Il convient donc d’avoir à l’esprit que ce texte fait naître une rupture d’égalité entre les créanciers professionnels selon la date à laquelle naît leur créance[10].

 

S’agissant d’un texte d’application automatique, l’entrepreneur individuel n’est tenu d’exécuter aucune formalité pour bénéficier de ce dispositif.

 

Comment l’entrepreneur individuel peut-il rendre insaisissables les immeubles non professionnels autres que la résidence principale ?

L’article L. 526-1, alinéa 2, du Code de commerce offre la possibilité à l’entrepreneur individuel de déclarer insaisissables, à l’endroit de ses créanciers professionnels, des biens immobiliers bâtis ou non, autres que la résidence principale, et non affectés à l’activité professionnelle.

 

Pour ce faire, l’entrepreneur individuel doit procéder à une déclaration notariée d’insaisissabilité (DNI).

 

Cette déclaration est publiée, à l’initiative du notaire, au service de la publicité foncière, ainsi qu’au registre où l’entrepreneur est tenu de s’immatriculer, ou, à défaut d’obligation d’immatriculation, dans un journal d’annonces légales (art. L. 526-2 C. com.)[11].

A la différence, de l’insaisissabilité de plein droit, il convient ici de dresser un état descriptif de division lorsque le bien est mixte (art. L. 526-1, al. 2, C. com.).

 

La DNI est alors opposable aux créanciers professionnels dont les droits naissent postérieurement à la publication au service de la publicité foncière de la déclaration, soit à compter de la date du dépôt par le notaire[12].

 

Quid lorsque l’entrepreneur individuel cède un immeuble insaisissable ?

Bien évidemment, il peut arriver que le bien immobilier insaisissable de plein droit ou sur déclaration soit vendu.

 

Dans le cas de la cession de la résidence principale, le prix obtenu demeure insaisissable sous la condition du remploi des deniers dans l’année de la vente dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale (art. L. 526-3, al. 1er, C. com). La résidence principale acquise en remploi est également insaisissable à la condition toutefois que l’entrepreneur se soumette aux formalités du remploi dans l’acte d’acquisition.

 

En revanche, dans le cas de la cession d’un bien immobilier non constitutif de la résidence principale et déclaré insaisissable, ce mécanisme de remploi n’est pas prévu par les textes. Il semble donc inapplicable à cette hypothèse[13], de sorte que la déclaration tombe avec la cession, le prix de vente entrant dans le gage des créanciers[14].

 

Force est de constater que le dispositif prévu est flou. Surtout, il crée une distorsion selon la nature du bien, le législateur n’ayant sans doute pas saisi cette problématique lors du vote de la loi Macron.

 

L’entrepreneur individuel peut-il renoncer à l’insaisissabilité ?

Bien évidemment, l’entrepreneur individuel propriétaire de sa résidence principale insaisissable de plein droit ou d’un autre immeuble objet d’une DNI pourrait voir son accès au crédit complexifié.

 

Conscient de cette difficulté, le législateur a prévu la possibilité pour l’entrepreneur de renoncer à l’insaisissabilité sur l’immeuble au profit de certains créanciers désignés dans l’acte[15], auquel cas la renonciation ne prend effet qu’à compter de sa publication (art. L. 526-3, al. 2, C. com.).

 

Cette renonciation répond alors au même formalisme que la DNI elle-même. L’acte authentique est donc indispensable.

 

Quid de l’entrepreneur individuel placé en procédure collective

La DNI prise par un entrepreneur au cours de la période suspecte, c’est-à-dire postérieurement à la cessation des paiements, est nulle (art. L. 632-1, I, C. com.)[16]. L’acte peut également être annulé par le tribunal s’il a été passé dans les 6 mois précédent la cessation des paiements (art. L. 632-1, II, C. com).

 

Notons par ailleurs que la déclaration ou l’insaisissabilité de plein droit n’est pas opposable à l’administration fiscale « lorsque celle-ci relève, à l'encontre de la personne, soit des manœuvres frauduleuses, soit l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales » (art. L. 526-1, al. 3, C. com.).

 

Des difficultés se sont posées en matière de liquidation judiciaire, car la loi ne fixe aucune règle relative à l’articulation entre les procédures collectives et la déclaration d’insaisissabilité. La Cour de cassation a considéré que la déclaration est opposable à la procédure de liquidation judiciaire[17], malgré le dessaisissement opéré par celle-ci (art. L. 641-9 C. com.).

 

En effet, pour la Cour de cassation, « le débiteur peut opposer la déclaration d'insaisissabilité qu'il a effectuée en application du deuxième de ces textes [l’article L. 526-1 C. com.], avant qu'il ne soit mis en liquidation judiciaire, en dépit de la règle du dessaisissement prévue par le premier [l’article L. 641-9 C. com.] ».

 

Le liquidateur judiciaire devant être le représentant de l’ensemble des créanciers, la jurisprudence a eu pour effet de rendre opposable la déclaration d’insaisissabilité, en cas de liquidation judiciaire, même en présence de créanciers professionnels antérieurs.

 

Le raisonnement doit a fortiori être le même pour la résidence principale insaisissable de plein droit.

 

Pour autant, l’opposabilité de la déclaration suppose que sa publication au service de la publicité foncière et au registre professionnel dont dépend le déclarant ait été réalisée. A défaut de l’une de ces publicités, le liquidateur peut agir en inopposabilité de la déclaration[18]. Cette opposabilité de la déclaration d’insaisissabilité à la liquidation judiciaire est indispensable pour lui conférer une certaine efficacité.

 

Toutefois, se posait encore la question de savoir si ces créanciers antérieurs ne pouvaient pas agir individuellement et saisir le bien hors le cadre de la procédure.

 

La loi Macron aurait pu mettre un terme à cette interrogation en y apportant une réponse définitive, mais ce vœu doctrinal ne fut pas exaucé[19]. Néanmoins, la Cour de cassation a tranché cette épineuse question en accordant le droit au créancier, auquel la déclaration est inopposable, de saisir l’immeuble pendant la liquidation judiciaire[20].


[1] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, 2019, spéc. n° 2.

[2] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 19.

[3] 116 Congrès des Notaires de France, 3ème proposition de la 3ème commission.

[4] V. S. Guillaud-Bataille et C. Lisanti, « Consacrer l’insaisissabilité de la résidence principale du dirigeant de PME », JCP N 2020, n° 43, 1218.

[5] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 41 et s.

[6] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 52

[7] V. Rép. Min. Zimmermann, n° 66042, JOAN 2 août 2005.

[8] V. M. Richevaux, « L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur », Defrénois 2021, n° 36, p. 22.

[9] N. Borga, « L'insaisissabilité légale de la résidence principale », BJE 2015, n° 6, p. 429, spéc. n° 10.

[10] St. Piedelièvre, « Résidence principale et insaisissabilité de droit », Rev. droit bancaire et financier 2015, n° 5, comm. 161.

[11] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 104 et s.

[12] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 128.

[13] St. Piédelièvre, Rép. Com. Dalloz, v° Insaisissabilité des immeubles non professionnels, 2017, spéc. n° 66.

[14] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 203.

[15] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 213 et s.

[16] M. Dagot et Ch. Lebel, JCl. Notarial Formulaire, v° Déclaration d’insaisissabilité, Fasc. 10, n° 135.

[17] Cass. com., 28 juin 2011, n° 10-15.482, Defrénois 2011, n° 15, p. 1292, note Fr. Vauvillé ; JCP N 2011, n° 9, 1238, note Ch. Lebel. Cette solution a été confirmée à plusieurs reprises : Cass. com., 13 mars 2012, n° 11-15.438, JCP N 2012, n° 26, 1281, note Ch. Lebel ; Cass. com., 18 juin 2013, n° 11-23.716, JCP E 2013, 1452, note Ch. Lebel ; Cass. com., 24 mars 2015, n° 14-10.175, LPA 2015, n°185, p. 10, note M. Laugier ; Cass. com., 5 mai 2015, n° 14-11.949, Defrénois 2015, n° 19, p. 979, note Ch. Lebel.

[18] Cass. com., 15 nov. 2016, n° 14-26.287, LPA 2017, n°1, p. 10, note V. Legrand

[19] V. Legrand, « L’insaisissabilité de la résidence principale : le cadeau empoisonné de la loi Macron », LPA 2015, n° 180, p. 6.

[20] Cass. com., 5 avril 2016, n° 14-24.640, JCP E 2016, n° 30- 34, 1442, note Ch. Lebel

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