Evaluation d’un usufruit à durée fixe

Actualité
du 10 Octobre 2022
Henri
LEYRAT
Responsable Scientifique AUREP

L’acquisition d’un usufruit temporaire par une société, relevant de l’impôt sur les sociétés, pour un prix surévalué est de nature à justifier l’existence d’une libéralité taxable, au sens de l’article 111-c du CGI, au profit du nu-propriétaire associé unique de la société (CAA Marseille, 15 sept. 2022, n° 20MA01722) :

Une SARL et son associé unique ont acquis, par acte du 30 novembre 2010, respectivement l'usufruit, pour une durée de quinze années, et la nue-propriété d'un local commercial, pour un prix total de 310 960 euros. A l'issue d'une vérification de comptabilité de la SARL, l'administration a estimé que le prix de 251 160 euros qu'elle avait acquitté pour acquérir l'usufruit excédait de 21 759 euros la valeur de celui-ci et que l'excédent de prix ainsi consenti constituait une libéralité accordée à l’associé nu-propriétaire. En conséquence, celui-ci a été imposé, au titre de l'année 2010, sur le fondement de l'article 111-c du CGI, à raison des revenus distribués correspondant à cette libéralité retenue par administration.

 

actu 221010

https://cutt.ly/rBkosTR

 

La CAA de Marseille donne raison à l’administration fiscale.

 

« 5. En cas d'acquisition par des personnes distinctes de l'usufruit temporaire et de la nue-propriété du même bien immobilier, le caractère délibérément majoré du prix payé pour l'acquisition de l'usufruit temporaire par rapport à la valeur vénale de cet usufruit, sans que cet écart de prix ne comporte pour l'usufruitier de contrepartie, révèle, en ce qu'elle conduit à une minoration à due concurrence du prix acquitté par le nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété par rapport à la valeur vénale de celle-ci, l'existence, au profit du nu-propriétaire, d'une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées du c de l'article 111 du code général des impôts.

 

6. En l'absence de toute transaction ou de transaction équivalente, l'appréciation de la valeur vénale doit être faite en utilisant les méthodes d'évaluation qui permettent d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Dans le cas de l'acquisition d'un bien en démembrement de propriété, constitue une telle méthode d'évaluation celle qui définit des prix de la nue-propriété et de l'usufruit tels qu'ils offrent le même taux de rendement interne de l'investissement pour l'usufruitier et le nu-propriétaire.

 

7. La méthode de détermination de la valeur de l'usufruit retenue par les parties à l'acte, fondée sur la somme des revenus futurs de l'immeuble, a retenu un taux de rendement calculé à partir des loyers nets, appliqué à des loyers bruts. L'administration a corrigé cette méthode d'évaluation en retenant les loyers nets, la somme de la valeur ainsi déterminée de l'usufruit et de la valeur vénale de la nue-propriété, déterminée par l'application du même taux de rendement, étant alors égale au prix d'acquisition de la pleine propriété. […] ».

 

Avis de l’AUREP : cette solution rappelle que la seule méthode valable pour évaluer des droits démembrés est celle de l’actualisation des flux de revenus futurs, encore faut-il retenir des revenus nets de charges usufructuaires.

Droit fiscal
Henri
LEYRAT
Responsable Scientifique AUREP