Promesse unilatérale de vente

Actualité
du 5 Juillet 2021
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente que le promettant rétracterait avant la levée de l’option peut assigner ce dernier en vente forcée (Cass. 3ème civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554) :

 

Rappelons d’emblée que depuis l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligation du 10 février 2016, soit le 1er octobre 2016, l’article 1124, alinéa 2, du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ».

 

 

Actu 210705

 

Toutefois, pour les promesses unilatérales de vente conclues avant le 1er octobre 2016, la Cour de cassation considérait que le promettant qui rétractait son offre avant la levée de l’option ne pouvait pas être assigné en vente forcée, faute de rencontre des volontés, mais devait être simplement tenu au paiement de dommages-intérêts (Cass. 3ème civ., 15 décembre 1993, n° 91-10.199).

Dans l’affaire analysée ici, une promesse unilatérale de vente est conclue le 1er avril 1999. Le promettant rétracte la promesse avant que l’option soit levée par le bénéficiaire. Ce dernier assigne alors le promettant en réalisation de la vente.

 

La Cour d’appel fait droit à la demande, de sorte que le promettant se pourvoit en cassation.

 

Pour la Cour de cassation :

 

  • « En application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent, que, tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire ».

 

  • « Il en résultait que la levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459) ».

 

  • « Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ».

 

  • « Par ailleurs, en application de l'article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19) ».

 

  • « Il convient dès lors d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».

 

En conséquence, le pourvoi est rejeté.

 

Avis de l’AUREP : cette décision est très importante pour la pratique notariale. Elle harmonise donc les solutions applicables avant et après l’entrée en vigueur de l’ordonnance portant réforme du droit des obligations.

Civil
Henri
LEYRAT
Animateur Scientifique AUREP